Czy nie ma niebezpieczeństwa, że firmy w końcu przestaną robić zapasy i w perspektywie roku-dwóch nie spadnie nagle popyt na magazyny składowe i buforowe? 

Rzeczywiście w szczycie pandemii zauważyliśmy zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie, na których firmy składują zapasy. Należy jednak pamiętać, że powierzchnie buforowe są na stałe wpisane w schematy działania firm, ponieważ wiele z nich, ze względu na chociażby czas trwania transportu z państw azjatyckich i konieczność przygotowania się do szczytu sezonu dla swoich produktów - czy to przed latem, czy przed świętami, musi magazynować zapasy. Do czasu aż większa część produkcji nie przeniesie się do Europy, to się raczej nie zmieni i magazyny buforowe będą nadal popularne. 

Jak P3 ocenia potencjał specjalistycznych segmentów rynku jak magazyny chłodnicze (produkcjty spożywcze, farmacja), produkcyjne lub serwerownie? 

Wśród klientów P3 od dawna są zarówno firmy potrzebujące specjalistycznych powierzchni chłodniczych, jak i te posiadające w naszych obiektach tzw. data center. Jednak od kilku kwartałów możemy zauważyć na rynku nieco zwiększone zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe z kontrolowaną temperaturą, pozwalające na przechowywanie w odpowiednich warunkach np. żywności. Dzieje się tak za sprawą wzrostów w segmencie e-grocery, którego rozwój został przyspieszony przez pandemię. Według badań przeprowadzonych przez spółkę Shoper, przyrost sklepów oferujących artykuły spożywcze przez internet w 2020 r. wyniósł 112 proc. w porównaniu z okresem rok wcześniej. Mimo to, powierzchnie specjalistyczne przeznaczone na chłodnie nadal stanowią jedynie niewielki odsetek całej powierzchni dostępnej na rynku magazynowym w Polsce. Podobnie jest z serwerowniami, które stanowią jeszcze mniejszą jego część. W dłuższej perspektywie oba te sektory są obiecujące. Z całą pewnością będą się rozwijać i zwiększać swój udział w rynku magazynowym. 

P3 obchodzi w tym roku 20-lecie. Jak tworzyło się bank ziemi kiedyś, a jak to będzie wyglądało za 20 lat? Czy będą to wyłącznie inwestycje typu brownfield? 

Patrząc z dzisiejszej perspektywy, tworzenie banków ziemi niemal się nie zmieniło. Cały czas, z wyjątkiem obszarów silnie zurbanizowanych, takich jak na Górnym Śląsku, deweloperzy magazynowi inwestują głównie na terenach typu greenfield. Natomiast w niedalekiej przyszłości czeka nas zmiana, która zostanie wywołana przez kilka czynników. Przede wszystkim będą się pojawiać obostrzenia planistyczne wprowadzane przez samorządy, a wynikające z oczekiwań lokalnych społeczności. Dla deweloperów będzie to oznaczało konieczność pozyskiwania gruntów postindustrialnych, w których taka zabudowa już wcześniej istniała i jest uwzględniona w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym czynnikiem, który już dziś coraz częściej skłania inwestorów do zakupu gruntów wymagających rekultywacji, jest rozwój logistyki ostatniej mili i sektora e-commerce, które wymagają obiektów położonych jak najbliżej centrów miast, a te są zwykle już zabudowane. P3 również ma już pierwsze doświadczenia w tego typu inwestycjach - na początku przyszłego roku oddamy do użytku obiekt na warszawskim Annopolu, który powstaje na dawnych terenach pofabrycznych i będzie wykorzystywany przez jednego z naszych klientów do obsługi branży e-commerce.

Jak w tym kontekście wyglądają wymagania ekologiczne? Fotowoltaika będzie standardem?

Fotowoltaika bez wątpienia będzie standardem i to już w nieodległej przyszłości. Z całą pewnością, choć proces ten i tak był nieunikniony, przyspieszą go rosnące w zastraszającym tempie koszty energii elektrycznej. Myślę, że w perspektywie 2 lat, na każdym nowo budowanym magazynie będą instalowane ogniwa fotowoltaiczne zapewniające moc co najmniej kilkuset kilowatopików. Na ternie parku P3 Poznań prowadzimy pilotażowy projekt, w ramach którego dwa obecnie powstające obiekty będą wyposażone w instalacje fotowoltaiczne na dachach. Równolegle, już od ponad dwóch lat przygotowujemy się do tej rewolucyjnej zmiany zwiększając nośność naszych dachów w nowych projektach. Zakładając obecną moc, którą generują ogniwa fotowoltaiczne, energia wyprodukowana na dachach nie tylko w całości zaspokoi potrzeby użytkowników, ale również w przeważającej części będzie „oddawana” do sieci. 

Jaki wpływ na koszty budowy miały w ostatnim czasie wariujące ceny materiałów?

W ciągu ostatniego roku koszty budowy zwiększyły się o około 25 - 30 proc., co było bardzo odczuwalne. Wzrost cen materiałów, takich jak stal czy wełna mineralna, był co najmniej dwukrotny. Musi to znaleźć odzwierciedlenie w podwyżce czynszów w najbliższym czasie. Spodziewamy się, że kiedy ustabilizują się łańcuchy dostaw, koszt materiałów budowlanych powinien zmaleć. Nie spodziewamy się natomiast powrotu do cen sprzed pandemii.