W dystrybucji niezmiennie na pierwszym miejscu liczy się czas i jakość dostaw – podkreśla prezes Rohlig Suus Logistics Tadeusz Chmielewski. Lokalizacja magazynu w granicach miasta pozwala na zwiększenie efektywności i maksymalne skrócenie czasu dostawy do klienta. – Dynamiczny rozwój e-commerce i rosnąca sprzedaż detaliczna (wzrost o 3,5 proc. w I kw. 2018 r.) sprawiają, że miejskie magazyny nabierają coraz większego znaczenia. Według majowego raportu JLL całkowity udział sektorów logistycznego i handlowego w popycie netto na powierzchnie magazynowe wyniósł imponujące 75 proc., z czego największą część stanowiły nowe umowy i ekspansje – podkreśla dyrektor Segro na Europę Centralną Magdalena Szulc.

Wygodniej, ale drożej

Szulc dodaje, że magazyny zlokalizowane w granicach miasta najczęściej oferują powierzchnie typu small business units (SBU), dedykowane firmom działającym w modelu „last mile delivery”, czyli w końcowym etapie dostaw, przede wszystkim w obrębie miasta. – Bardzo często format SBU oferuje także możliwość koegzystencji części magazynowej z reprezentacyjnymi biurami, co dla naszych klientów jest niewątpliwie wygodnym rozwiązaniem – uważa Szulc. Stąd też z miejskich magazynów najczęściej korzystają firmy logistyczne i dystrybucyjne związane z branżami: farmaceutyczną, retail, IT czy z usługami.

– Obserwujemy rosnący popyt na mniejsze powierzchnie magazynowe typu SBU, oferujące moduły od 500 do 1600 mkw. wraz z dedykowaną, reprezentacyjną częścią biurową – opisuje Adrian Semaan, konsultant w dziale Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w firmie Cushman & Wakefield.

Obiekty tego typu zlokalizowane są w pobliżu głównych dzielnic biznesowych, ważnych dróg i węzłów komunikacyjnych z dostępem do transportu publicznego. – Powyższe atuty przyciągają najemców skłonnych do ponoszenia wyższych kosztów najmu w porównaniu do stawek obowiązujących w dużych obiektach typu „Big-Box”. Deweloperzy żądają wyższych stawek czynszu, aby zrekompensować zwiększone wydatki inwestycyjne związane z nabyciem drogich gruntów – tłumaczy Semaan.

Jego firma szacuje, że czynsze bazowe i efektywne (uwzględniające zachęty finansowe dla najemców) tradycyjnie obowiązujące w strefach Warszawa – miasto wynoszą bazowo 4,00 – 5,25 euro z m kw. za miesiąc i z zachętami 3,50 – 4,80 euro. Jest to o 30–50 proc. więcej niż w magazynach położonych dalej od miasta.

W Krakowie deweloperzy ustalili ceny na 3,50 – 4,50 euro i 2,60 – 4,00 euro. Na pozostałych rynkach stawki utrzymują? się w zakresie od 2,40 do 3,60 euro za czynsz bazowy i 1,90 – 3,20 euro za czynsz efektywny.

Rośnie oferta

Dyrektor Segro na Europę Centralną przypomina, że w pierwszym kwartale 2018 r. w ofercie Segro pojawił się nowy park: Segro Business Park Warsaw, Okęcie. – Jest on zlokalizowany w jednej z najbardziej atrakcyjnych pod kątem efektywności łańcucha dostaw części Warszawy. Dziewięć kilometrów dzieli go od centrum miasta, a zaledwie sześć od Lotniska Chopina. Dostęp do tras tranzytowych prowadzących do wszystkich narodowych i międzynarodowych destynacji sprawia z kolei, że z parku możliwa jest sprawna dystrybucja nie tylko na terenie stolicy, ale również na rynki krajów ościennych: do Niemiec, Czech, na Słowację czy Ukrainę – wymienia zalety nowej lokalizacji Szulc. Obok Segro Business Park Warsaw, Żerań to drugi park Segro w granicach Warszawy.

Wybór staje się coraz większy. – Na rynku SBU aktywni są zarówno mniejsi deweloperzy, jak Ideal Idea Formad, który w ostatnich latach rozwijał z powodzeniem projekt na warszawskim Okęciu, ponadto powierzchnie tego typu znajdują się w parkach takich jak Prologis Park Wrocław III, Panattoni Business Center Łódź i Segro Business Park Łódź – wymienia Semaan.

Panattoni wznosi 4 parki magazynowe o wartości 65 mln euro. City Logistics Wrocław I, Łódź I oraz Warsaw Airport są w trakcie realizacji, a wynajęte jest 60 proc. powierzchni. Deweloper wystartował właśnie z czwartym projektem – City Logistics Warsaw o powierzchni 26 tys. m kw., a jego pierwszym najemcą został supermarket online Frisco.pl.

– Jeszcze w tym roku zrealizujemy ok. 150 tys. m kw. w ramach City Logistics Parks, skupiając się na rynku w Polsce. Rozszerzenie oferty o obiekty zlokalizowane w granicach miast w Niemczech, w Wielkiej Brytanii i w Czechach planujemy na przełom 2018/2019 roku, przeznaczając na to rocznie 400 mln euro, co w perspektywie najbliższych 3 lat wyniesie 1,2 miliarda euro – zapowiada dyrektor zarządzający Panattoni Europe Robert Dobrzycki.

Dobre perspektywy

Szulc zauważa, że zainteresowanie magazynami miejskimi i formatem SBU zdecydowanie rośnie. – Podążamy ścieżką innych europejskich krajów, gdzie nasycenie rynku tego typu obiektami jest dużo większe. Czynnikiem wzrostu jest niewątpliwie rozwój e-commerce, ale też coraz zasobniejsze portfele zwiększającej się liczby mieszkańców miast – stwierdza dyrektor Segro na Europę Centralną.

Dodaje, że dla klientów e-sklepów czas realizacji zamówienia często bywa kluczowym czynnikiem decydującym o zakupie, stąd też konkurencja wśród dostawców i firm logistycznych rośnie, a jedną z przewag jest dobra lokalizacja magazynu.

Tego typu inwestycjom sprzyja również demografia. – Coraz więcej osób decyduje się na przeprowadzkę do wielkich ośrodków miejskich. Warszawa jest wciąż jednym z najatrakcyjniejszych rynków pracy, a co za tym idzie magnesem dla młodych ludzi szukających możliwości rozwoju i dobrego zatrudnienia. Większe miasta mają większe potrzeby, stąd rozwój infrastruktury i logistyki wewnątrzmiejskiej będzie z pewnością postępował – przewiduje Szulc.

Natomiast Semaan dodaje, że projekty typu SBU przeznaczone są dla mikro- i małych przedsiębiorstw, ale także dla dużych firm, które nie potrzebują dużych powierzchni dla obsługi rynku lokalnego. – Potencjalna baza najemców jest więc obszerna i w dużym stopniu zróżnicowana. Powierzchnia ta może służyć zarówno jako „back office” dla większych firm, jak i siedziba mniejszych przedsiębiorców dopiero rozpoczynających działalność – stwierdza.

Spodziewa się wzrostu liczby inwestycji SBU, w szczególności na mniejszych rynkach magazynowych, charakteryzujących się lepszą dostępnością gruntów i ich niższą ceną w porównaniu z największymi aglomeracjami. – W ostatnim czasie firma Waimea Holding zrealizowała pierwszy etap inwestycji w Bydgoszczy (9 tys. mkw.) a firma 7R planuje inwestycję SBU w Szczecinie jako 7R City Flex Szczecin, zlokalizowany ok. 10 km od centrum miasta – wymienia.