Dwie największe transakcje 2018 r. zawarto w IV kw. Jak podaje CBRE, to zakup portfolio Hillwood i Prologis przez singapurski fundusz Mapletree. Wartość transakcji to odpowiednio 321 i 260 mln euro.

Na rynku przemysłowo-magazynowym dominują transakcje portfelowe: w ub.r. stanowiły 78 proc. Największą pojedynczą transakcją było przejęcie przez Vestas Investment Management drugiego co do wielkości w Europie centrum dystrybucyjnego w Szczecinie za 110 mln euro.

Miliony metrów

Anna Głowacz, dyrektor działu industrial w firmie doradczej Axi Immo, podkreśla, że deweloperzy budują na potęgę. W całej Polsce jest już ponad 16 mln mkw. hal. W 2018 r. oddano grubo ponad 2 mln mkw. – Ze względu na doskonałą lokalizację na największe centrum logistyczno-dystrybucyjne w kraju wyrasta Polska centralna – mówi dyrektor z Axi Immo. – W ubiegłym roku oddano do użytku ok. 750 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, w tym 123 tys. mkw. w ramach projektu BTS dla Zalando. Wynik na poziomie 300 tys. mkw. odnotowano na Górnym Śląsku, podobnie jak w Warszawie i okolicach – podaje Anna Głowacz. – Na nowych rynkach deweloperzy byli bardzo aktywni w woj. lubuskim, gdzie dostarczono ponad 160 tys. mkw. 75 tys. mkw. przybyło we wschodnich województwach.

W budowie jest ok. 1,8 mln mkw. magazynów, z czego ponad 1 mln mkw. na głównych rynkach. – Najwięcej, bo ponad 375 tys. mkw., buduje się w regionie Górnego Śląska. Niewiele mniej, ok. 350 tys. mkw., powstaje w Polsce centralnej – podaje Anna Głowacz. Dyrektor nie ma wątpliwości, że ub.r. na rynku magazynowym należał do sektora e-commerce. – W rozwiązania logistyczne związane ze sprzedażą online inwestują zarówno największe firmy działające tylko w sieci, np. Amazon czy Zalando, jak też sieci handlowe, operatorzy logistyczni i firmy kurierskie – mówi. – Amazon i Zalando doceniają potencjał Polski, czego efektem były kolejne inwestycje – dla Amazona w okolicach Bolesławca i w Gliwicach, dla Zalando pod Olsztynkiem w woj. warmińsko-mazurskim czy też dla BSH, firmy Smyk w Łodzi, czy Leroy Merlin w Strykowie – wskazuje ekspertka.

Według niej i w tym roku, i w kolejnych latach możemy się spodziewać dalszego rozwoju nowych lokalizacji magazynowych wzdłuż budowanych odcinków dróg ekspresowych i autostrad zarówno na wschodzie kraju: w Białymstoku, Olsztynie czy Rzeszowie, jak i na zachodzie: w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Słubicach czy Bolesławcu. – Na południu szansę na rozwój sektora logistycznego mają Częstochowa i Kielce – ocenia dyrektor.

Budujący magazyny deweloperzy mają ambitne plany. Paweł Sapek, szef spółki Prologis w Polsce, podkreśla, że wyniki za 2018 r. napawają optymizmem. – Do dużych wydarzeń należałoby zaliczyć sprzedaż 1,5 mln mkw. naszych budynków oraz 584 tys. mkw. gruntów w Europie i USA za 1,1 mld dol. spółce Mapletree.

Bardzo ważny klimat

Dla Prologisu miniony rok był przełomowy także z innych powodów. – Wdrożyliśmy platformę Singu FM, która ułatwia kompleksowe zarządzanie i obsługę techniczną nieruchomości. W Łodzi, która – jak wynika z raportu Prologis Research – jest dziś najbardziej pożądaną lokalizacją logistyczną w całej Europie Środkowo-Wschodniej, zaprojektowaliśmy nową inwestycję z użyciem trójwymiarowej technologii BIM, uruchomiliśmy też nasz trzeci park na terenie Poznania – opowiada Paweł Sapek. – Na uwagę zasługują też działania podejmowane w celu ograniczenia zmian klimatu. W 2018 roku Prologis został pierwszym REIT-em logistycznym, któremu Inicjatywa SBTi udzieliła zgody na realizację celów w zakresie redukcji emisji gazów cieplarnianych w oparciu o badania naukowe.

Pytany o trendy na rynku magazynowym szef Prologisu mówi o proekologicznych rozwiązaniach i przełomowych innowacjach technologicznych. – Dotyczy to każdego etapu inwestycji: projektowania, budowania i zarządzania – wyjaśnia. – W naszych polskich parkach logistycznych wprowadziliśmy też inteligentny system smart meteringu, który, dzięki synchronizacji z aplikacją internetową RhinoSCADA, umożliwia zdalny odczyt i kontrolę mediów.

W tym roku Prologis planuje kolejne zakupy i budowy w najważniejszych ośrodkach. W Polsce priorytetowy dla spółki jest rejon Warszawy, Łódź, Górny i Dolny Śląsk oraz Poznań. Firma planuje tam budowę kolejnych siedmiu obiektów.

Agnieszka Góźdź, dyrektor działu sprzedaży w spółce MLP Group, podkreśla, że rozwojowi branży pomaga rozbudowa infrastruktury drogowej i wysokie tempo wzrostu gospodarczego. – Oczekujemy dalszego dynamicznego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. Zapotrzebowanie na nową powierzchnię może być jeszcze większe niż w ubiegłym roku – przewiduje.

Zwraca też uwagę na rosnące zainteresowanie najemców obiektami typu city logistics, czyli niewielkimi modułami oferującymi powierzchnię magazynową wraz z reprezentacyjnym biurem. – Moduły mają z reguły od 1 do 2 tys. mkw. – mówi. – Inwestycje są adresowane głównie do firm z branży e-commerce, kurierskiej i dystrybucji.

Takie inwestycje spółka MLP Group rozpoczęła na rynku polskim i niemieckim. – Klienci najczęściej wynajmują od kilku do kilkunastu tysięcy mkw., choć zdarzają się także umowy na kilkadziesiąt tysięcy mkw. Współpracujemy m.in. z firmami specjalizującymi się w lekkiej produkcji, logistycznymi, dystrybucyjnymi – opowiada Agnieszka Góźdź. – Coraz większe znaczenie mają też firmy e-commerce.

Firma park logistyczny buduje także na obrzeżach Bukaresztu. Rozważa wejście na rynek austriacki.

Droga inteligencja

Na wzrost popytu na powierzchnie SBU (Small Business Units) w miastach zwraca uwagę Jędrzej Dużyński, prezes spółki Ideal Idea Formad. – Coraz więcej deweloperów wielkopowierzchniowych hal (tzw. big-boxów) decyduje się na inwestycje magazynowo-biurowe w miastach – zauważa. – Jest tak szczególnie w Warszawie, we Wrocławiu i w Poznaniu. Najemcy big-boxów zlokalizowanych poza obszarem miejskim często wynajmują stosunkowo niedużą powierzchnię magazynową (500–1,5 tys. mkw.) w obrębie miasta, żeby zapewnić sprawną dystrybucję towarów. Coraz częściej w tym samym obiekcie jest wynajmowane biuro, które musi spełniać rygorystyczne wymogi światowych koncernów – podkreśla.

Pod koniec roku Ideal Idea odda do użytku park SBU przy warszawskiej obwodnicy, na wysokości Okęcia. – Zastosujemy m.in. technologie izolacji budynków zgodne z normami, które wejdą w życie dopiero w 2021 r. – zapowiada Dużyński. – Kompleks będzie certyfikowany prestiżowym BREEAM. Pozwoli to najemcom zoptymalizować koszty zużycia mediów – dodaje. Firma przygotowuje kolejne inwestycje także we Wrocławiu i w Katowicach.

Według prezesa Ideal Idea Formad automatyzacja funkcji magazynowej nie jest u nas standardem. – Ze względu na wysokie koszty technologii i wciąż stosunkowo nieduże płace pracowników magazynowych jedynie mały procent firm decyduje się na takie rozwiązania – mówi Jędrzej Dużyński. – Zazwyczaj dotyczy to skomplikowanych obiektów BTS czy powierzchni objętych bardzo długimi umowami najmu, które pozwalają „zamortyzować” tego typu rozwiązania – wyjaśnia. Dodaje, że wzrost płac pracowników spowoduje jednak, że coraz więcej najemców będzie brało pod uwagę automatyzację i sztuczną inteligencję w przemyśle magazynowym, a w rezultacie koszt tych technologii spadnie.

Ambitne plany na ten rok ma Goodman. – Chcemy koncentrować się na rozwoju naszych centrów logistycznych na głównych rynkach magazynowych – w Polsce centralnej, okolicach Warszawy, na Dolnym i Górnym Śląsku, w Trójmieście oraz aglomeracji krakowskiej i Wielkopolsce – zapowiada Jarosław Czechowicz, dyrektor ds. zarządzania portfelem nieruchomości w Europie Środkowo-Wschodniej w tej firmie.

– W planach mamy m.in. budowę centrum logistycznego w Lędzinach, kolejny magazyn w Pomorskim Centrum Logistycznym, rozbudowę Kraków Airport Logistics Centre i centrum logistycznego w Grodzisku Mazowieckim, a także rozpoczęcie budowy centrum logistycznego w Jankach k. Warszawy. Jednocześnie jesteśmy gotowi budować magazyny w formule BTS w całym kraju – dodaje.

Wskazuje, że Polacy coraz częściej robią zakupy online, zwiększa się też średnia wartość zamówień. Rosną wynagrodzenia. – Wzrasta dochód rozporządzalny gospodarstw domowych. To napędza sprzedaż detalistów działających online, którzy coraz częściej poszukują nowoczesnej powierzchni magazynowej – mówi Jarosław Czechowicz. – Odpowiednie zaplecze logistyczne jest niezbędne do zapewnienia sprawnej obsługi klientów, w tym do szybkiej wysyłki oraz obsługi zwrotów towarów. Dobrym przykładem inwestycji w sektorze e-commerce jest budowa centrum logistycznego dla Zalando w Głuchowie k. Łodzi, już drugiej inwestycji dla tej firmy realizowanej przez Goodmana.