Na koniec czerwca 2025 zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wyniosły ponad 36 mln m kw. i były o 7% większe niż rok wcześniej. W pierwszym półroczu oddano do użytkowania 1,15 mln m kw. nowej powierzchni, z czego 59% w ciągu pierwszych trzech miesięcy. – Średni poziom wynajęcia nowych obiektów sięgnął 61%, przy czym magazyny dostarczane na rynek w drugim kwartale były zajęte aż w 80%, porównuje Head of Industrial w Savills Michał Chodecki.
Rynek magazynowy w Polsce rozwija się stabilnie i utrzymuje piątą pozycję w Europie pod względem dostępnej powierzchni. Do najważniejszych projektów ukończonych w II kwartale 2025 r. należy Park Szczecin VI (Dunikowo), który dostarczył na rynek 54,4 tys. mkw., a także Hillwood Grodzisk Mazowiecki (51,4 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Sosnowiec Expo (53,7 tys. mkw.). – Rozwój rynku magazynowego w Polsce przyspiesza. W II kwartale 2025 roku do użytku oddano 468,4 tys. mkw. i zaczęto budowę kolejnych 657 tys. mkw. Oznacza to, że rozpoczęto o 47 proc. więcej nowych inwestycji niż w pierwszym kwartale tego roku. W sumie w kraju powstaje obecnie 1,47 mln mkw. powierzchni magazynowej, z czego 41 proc. w formie spekulacyjnej, a więc bez zadeklarowanego najemcy. To oznacza, że inwestorzy nie obawiają się braku popytu na nowe magazyny – podkreśla szef działu logistyczno-magazynowego w CBRE Michał Śniadała.
Czytaj więcej
Avgas 100 LL, czyli popularna benzyna lotnicza, będzie produkowana i dystrybuowana przez kolejne lata i jest legalnym paliwem.
Należy jednak zauważyć, że powierzchnia w budowie jest o 26% mniejsza niż w ub.r.
Najemcy są ostrożni
Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym osiągnął 694 mln euro, co oznacza wzrost o 135% r/r. Aż 40% całkowitej wartości inwestycji na rynku nieruchomości komercyjnych przypadło właśnie na segment magazynowo-produkcyjny. Ważną rolę odegrały transakcje typu sale & leaseback, a najbardziej spektakularna z nich, o wartości 253,5 mln euro, została sfinalizowana przez amerykański REIT Realty Income, który nabył dwa obiekty od Eko-Okien. – Inwestorzy konsekwentnie koncentrują się na nowoczesnych obiektach z długimi umowami najmu, zlokalizowanych w kluczowych hubach logistycznych – wskazuje Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO Grzegorz Chmielak.
Udział kapitału lokalnego na rynku magazynowym pozostaje znikomy, w pierwszej części roku było to zaledwie 1,7 proc. – Dla porównania, inwestorzy krajowi odpowiadają za ponad 16 proc. całego wolumenu transakcji komercyjnych. Imponująca jest amerykańska aktywność inwestycyjna. Pięć transakcji z udziałem kapitału z USA odpowiadało za ponad 64 proc. całkowitego wolumenu – wskazuje dyrektorka zarządzająca Accolade w Polsce Joanna Sinkiewicz.
Utrzymała się rosnąca liczba renegocjacji co przełożyło się na wynik popytu brutto, który na koniec czerwca br. wyniósł 2,95 mln mkw. (+10% r/r). Popyt netto, obejmujący wyłącznie nowe umowy i ekspansje, spadł o 17% r/r, osiągając 1,34 mln mkw. – Sytuacja popytowa w I poł. 2025 roku różniła się znacznie w zależności od regionu, przy czym obserwujemy naturalny wzrost liczby renegocjacji umów, co związane jest z wygaśnięciem kontraktów zawieranych w okresie największego boomu popytowego w latach 2020-2021. Firmy, szczególnie w obliczu niestabilnego otoczenia geopolitycznego i gospodarczego, coraz ostrożniej podchodzą do relokacji czy ekspansji – ocenia dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO Anna Głowacz.
Czytaj więcej
Chińscy operatorzy logistyczni testują system TIR. Ich ciężarówki regularnie docierają na Białoruś.
Więcej pustostanów
Według ekspertów Newmark Polska, obecnie dostępna powierzchnia do wynajęcia w istniejących magazynach przekracza 2,9 mln mkw. i jest to najwyższy wolumen pustostanów w historii polskiego rynku. Z kolei obiekty pozostające w budowie oferują dodatkowo nieco ponad 600 000 mkw.
Współczynnik pustostanów od trzeciego kwartału 2023 roku utrzymuje się na poziomie powyżej 7,0%. Na koniec czerwca bieżącego roku udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach wyniósł 8,2%, co oznacza niewielki spadek o 0,3 p.p. kwartał do kwartału i o 0,1 p.p. w ujęciu rocznym. – Najwyższe poziomy wakatów zaobserwowano w województwach lubuskim (18,4%), świętokrzyskim (17,2%), pomorskim (10,7%) oraz dolnośląskim (10,2%), natomiast najniższym wskaźnikiem pustostanów charakteryzowały się województwa podlaskie (0%), warmińsko-mazurskie (0%) i opolskie (1,7%) – wymienia dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska Jakub Kurek.
W dobrych lokalizacjach stawki rosną
Czynsze jednak rosną. – Obserwujemy lekki wzrost czynszów za najem powierzchni magazynowej w obiektach prime. Równolegle rosną także stawki efektywne, co wskazuje na ograniczoną skłonność właścicieli do udzielania rabatów i dodatkowych zachęt – wskazuje Śniadała.
Czynsze bazowe w pierwszym półroczu pozostały stabilne – w przypadku standardowych obiektów typu big box, stawki wywoławcze kształtowały się w przedziale 3,50-6,75 euro/m kw./miesiąc, z najwyższymi pułapami osiąganymi w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. – Widać wyraźne rosnące zainteresowanie firm produkcyjnych obiektami dostosowanymi indywidualnie do ich potrzeb, które najczęściej powstają w formule najmu długoterminowego. Ten trend jest szczególnie zauważalny w sektorach takich jak spożywczy, zbrojeniowy, nowoczesnych technologii oraz materiałów budowlanych. Z punktu widzenia rynku jest to pozytywny sygnał, zwłaszcza po okresie ograniczonej aktywności w ostatnich kwartałach – podkreśla Chodecki.
Czytaj więcej
Pracownicy GITD domagają się podwyżek, resort nie ma na nie pieniędzy, więc przedłuża się protest, inspektorzy nie wystawiają mandatów.
Natomiast partner zarządzająca AXI IMMO Renata Osiecka prognozuje stabilizację rynku. – Przewidujemy zatem dalszy udział renegocjacji i wzrost znaczenia umów typu pre-let w najważniejszych hubach. Oczekujemy również dalszego wzrostu liczby transakcji inwestycyjnych, zwłaszcza portfelowych i typu sale & leaseback. Widzimy stopniowe dojrzewanie rynku, na którym dominuje pogłębiona analiza nad spekulacją, rośnie znaczenie ESG, w efekcie czego zawierane są dłuższe umowy – prognozuje Osiecka.
