W pierwszej połowie 2026 roku popyt netto wzrósł aż o 58% r/r, popyt brutto o 21% r/r, a współczynnik pustostanów spadł do 6,3%. Najemcy podpisali umowy na łącznie 3,51 mln mkw. powierzchni.
Szczególnie istotny był wzrost popytu netto obejmującego nowe umowy i ekspansje, których udział w całkowitej wynajętej powierzchni wzrósł do 60%. – Po raz pierwszy od kilku kwartałów obserwujemy powrót przewagi nowych umów nad renegocjacjami. Popyt netto przekroczył 2,1 mln mkw., co pokazuje, że firmy nie tylko zabezpieczają istniejące lokalizacje, ale rozwijają działalność i rozbudowują sieci dystrybucji obejmujące nie tylko rynek krajowy, ale też europejski. To pozytywny sygnał zmiany nastawienia najemców i dobra prognoza dla dalszego wzrostu sektora magazynowego w Polsce – stwierdza właścicielka, partner zarządzająca AXI IMMO Renata Osiecka.
Handel internetowy i kurierzy
Jednym z głównych motorów wzrostu pozostaje sektor logistyczny i e-commerce. Szczególną aktywnością wykazały się azjatyckie platformy sprzedażowe rozwijające operacje logistyczne w Europie. Tylko w pierwszej połowie roku odpowiadały one za ponad 400 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej w Polsce.
Czytaj więcej
Po zablokowaniu żeglugi w portach ukraińskich, tamtejsze przesyłki zapchały port w Konstancy. Ukraińscy spedytorzy przekierowują ładunki m.in. do p...
JLL zaznacza, że istotna część tego zapotrzebowania (umowy na 750 tys. m kw.) została zrealizowana w istniejących obiektach, co wyraźnie przyspieszyło absorpcję dostępnej powierzchni. Oznacza to inwestycje chińskich platform, które budują bazę do działania w Europie. AliExpress oraz Temu rozwijają lokalną obecność. W grudniu ub.r. centrum logistycznego ew Polsce otworzył Shein.
Ubocznym skutkiem tych zakupów było ograniczenie poziomu pustostanów, w zaledwie trzy miesiące ich wskaźnik zmalał z 7,1% do 6,3%. – Wskaźnik pustostanów na poziomie 6,3% nadal może wydawać się relatywnie wysoki, ale w praktyce jest to wolumen mocno rozproszony i w wielu lokalizacjach brakuje już większych modułów przekraczających 30 tys. m kw. – zaznacza Head of Industrial Agency, JLL Tomasz Mika.
Branża magazynowa używa wskaźnika obrazującego stosunek dostępnej podaży do tempa, w jakim rynek ją absorbuje. – Z perspektywy całego polskiego rynku bufor zmniejszył się z ekwiwalentu około 8,5 miesiąca do zaledwie 7 miesięcy (w takim okresie cała obecnie dostępna powierzchnia zostałaby teoretycznie wchłonięta przez rynek przy uśrednionym rocznym popycie netto z ostatnich pięciu lat). Na części rynków sytuacja jest znacznie bardziej napięta - wskaźniki te wynoszą około 5 miesięcy we Wrocławiu oraz 6 miesięcy w Szczecinie, Trójmieście i Polsce Centralnej – porównuje Director, Research & Consulltancy, JLL Maciej Kotowski.
Regiony o największym popycie
Największą aktywność najemców odnotowano w województwie śląskim, gdzie wynajęto 621 tys. mkw. powierzchni, z czego aż 74% stanowiły nowe umowy i ekspansje. Wysokie wyniki osiągnęły również województwa: dolnośląskie (581 tys. mkw.), łódzkie (572 tys. mkw.), mazowieckie (554 tys. mkw.) oraz wielkopolskie (533 tys. mkw.). - Polska pozostaje jednym z najważniejszych hubów logistycznych Europy Środkowo-Wschodniej. Widzimy dużą aktywność podmiotów obsługujących międzynarodowy e-commerce, operatorów logistycznych oraz firm z sektora handlowego. Jednocześnie szybko maleje liczba dostępnych dużych modułów magazynowych, szczególnie tych przekraczających 15 tys. mkw. W kolejnych miesiącach najemcy zainteresowani dużymi powierzchniami, w wybranych lokalizacjach, mogę mieć trudności z ich znalezieniem – ostrzega Osiecka.
Czytaj więcej
Chińska firma, której dwa terminale kontenerowe przejął rząd Panamy, dochodzi swoich praw przed międzynarodowymi sądami.
JLL podlicza, że pięć największych hubów magazynowych odpowiadało za 82% popytu brutto i 77% popytu netto. Według obserwacji ekspertów JLL, nowe wejścia i ekspansje miały miejsce szczególnie w zachodnich i południowych regionach Polski. Lokalizacje te w głównej mierze są atrakcyjne dla międzynarodowych operatorów oraz platform e-commerce, dla których Polska jest nie tylko dużym rynkiem konsumenckim, ale również bazą do obsługi klientów w Europie Zachodniej.
Inną funkcję pełnią Warszawa i Polska Centralna, gdzie większą rolę odgrywały odnowienia i konsolidacje umów związane z funkcjonującymi już, krajowymi sieciami dystrybucji. W efekcie na krajowej mapie magazynowej coraz wyraźniej widać podział pomiędzy lokalizacjami obsługującymi nowe, międzynarodowe przepływy towarów a hubami opartymi przede wszystkim na ugruntowanych operacjach krajowych.
Mniej nowych inwestycji
AXI IMMO prognozuje, że druga połowa roku przyniesie utrzymanie wysokiej aktywności najemców, dalszy spadek pustostanów i stopniowy wzrost czynszów na wybranych rynkach. Najemcy poszukujący dużych powierzchni będą zmuszeni rozważać najem projektów w formule pre-let, co dodatkowo może wspierać aktywność deweloperską w kolejnych kwartałach. Jednocześnie sektor magazynowy pozostanie jednym z najbardziej atrakcyjnych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych dla inwestorów instytucjonalnych.
JLL wylicza, że w pierwszej połowie 2026 r. stawki ofertowe w podmiejskich parkach logistycznych na pięciu największych rynkach mieściły się w przedziale 3,50-6,00 euro za m kw. miesięcznie. W przypadku magazynów miejskich sięgały 8 euro, a w wybranych najlepszych projektach w Warszawie nawet przekraczały ten poziom. JLL przewiduje, że w dalszej części roku czynsze pozostaną zasadniczo stabilne.
