W pierwszym półroczu nabywcy kupili 18 nieruchomości magazynowo-logistycznych wartości 782 mln euro, o 13 proc. więcej względem analogicznego okresu ubiegłego roku, podlicza CBRE.
Wynik był o 36 proc. wyższy od średniej z ostatnich pięciu lat i okazał się trzecim najlepszym rezultatem pierwszego półrocza w historii sektora - po 2020 i 2021 roku, porównuje JLL. Eksperci tej firmy zwracają uwagę, że, polski rynek magazynowo-logistyczny wyróżnia się strukturą pochodzenia kapitału, na tle pozostałych segmentów nieruchomości komercyjnych.
Czytaj więcej
Rząd sięga po kolejną specustawę, mająca ułatwić realizację kluczowych dla państwa inwestycji. Ze skomplikowanymi przepisami nie radzi sobie admini...
W pierwszej połowie roku inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych odpowiadali za 68 proc. wartości zawartych transakcji. Amerykański kapitał uczestniczył między innymi w transakcjach dotyczących portfela Raben, obiektu BSH, nieruchomości DSV w Łodzi oraz HiPark Rzepin.
Dane CBRE potwierdzają, że niemal połowę wartości inwestycji wygenerowały dwie duże transakcje portfelowe, które trafiły do inwestorów ze Stanów Zjednoczonych.
Szefowa inwestycji w Savills Polska Aleksandra Mazzini przekonuje, że Polska, pozostaje w polu zainteresowania kapitału, łącząc skalę nowoczesnych zasobów z relatywnie wyższymi stopami kapitalizacji niż rynki Europy Zachodniej.
Bezpieczne inwestycje
Pierwsze sześć miesięcy roku pokazało silną koncentrację kapitału na nieruchomościach zabezpieczonych długimi umowami najmu. Takie aktywa odpowiadały za ponad 60 proc. półrocznego obrotu, a ponad połowa wszystkich transakcji dotyczyła nieruchomości, w których średni okres do wygaśnięcia umów najmu wynosił co najmniej dziesięć lat. – Rynek magazynowy pozostaje bardzo płynny, ale zmieniły się kryteria, według których inwestorzy podejmują decyzje – zaznacza Head of Logistics Investment, JLL Sławomir Jędrzejewski.
Czytaj więcej
Rząd zamierza ograniczyć biurokrację przy wydawaniu wiz oraz legalizacji pobytu, jednak jest bardzo ostrożny w otwieraniu furtki dla zagranicznych...
Wskazuje, że sama jakość techniczna czy dobra lokalizacja nie wystarczają. – W okresie większej niepewności szczególnego znaczenia nabrała przewidywalność przyszłych przepływów pieniężnych, dlatego kapitał jest gotowy mocno konkurować o nieruchomości z wiarygodnymi najemcami i wieloletnimi umowami. W efekcie dwa pozornie podobne obiekty mogą być dziś postrzegane przez inwestorów zupełnie inaczej w zależności od struktury i długości zabezpieczonego dochodu – tłumaczy Jędrzejewski.
Szczególnie istotnym elementem rynku pozostają transakcje najmu zwrotnego. Największe - sprzedaż portfela grupy Raben, projekt BTS w Rzeszowie kupiony przez BSH oraz akwizycja projektu Booster Zabrze - miały łączną wartość 519 mln euro, odpowiadając za około 70 proc. półrocznej wartości.
W tym modelu przedsiębiorstwo sprzedaje należącą do niego nieruchomość inwestorowi, pozostając jednocześnie jej długoterminowym najemcą. Pozwala to uwolnić środki zaangażowane w nieruchomości bez konieczności przenoszenia działalności operacyjnej.
Największą transakcją sale & leaseback pierwszego półrocza była wspomniana sprzedaż pięciu obiektów Grupy Raben do W.P. Carey za 168 mln euro. – Sale & leaseback zaczyna być postrzegany nie tylko jako transakcja nieruchomościowa, ale również jako narzędzie zarządzania kapitałem przedsiębiorstwa. Polska ma dużą bazę nowoczesnych obiektów zajmowanych przez firmy logistyczne, produkcyjne i dystrybucyjne, dlatego potencjał dla tego typu operacji jest znaczący – ocenia Head of Logistics Investment, JLL.
Rozbudowana infrastruktura przyciąga
Rozbudowana infrastruktura drogowa, kolejowa i portowa umożliwiają obsługę znacznej części Europy w ciągu 24–48 godzin. – To połączenie skali rynku, kosztów i dostępności transportowej oraz kompetencji operacyjnych sprawia, że Polska coraz częściej staje się pierwszym wyborem dla firm rozwijających działalność magazynową, produkcyjną i dystrybucyjną w Europie – przekonuje dyrektor regionalny w Newmark Polska Michał Rafałowicz.
Czytaj więcej
Za 5-8 lat gdyński port ma uzyskać solidne połączenie drogowe z siecią autostrad. W tym czasie powstanie także Port Zewnętrzny i nowy terminal kont...
Odpowiadając na popyt, deweloperzy oddali do użytku w ostatnich trzech latach w Polsce ponad 7,5 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, czyli wielokrotnie więcej niż w wielu krajach regionu, przykładowo w Czechach było to prawie 2,6 mln mkw., czy w Rumunii niewiele ponad 1,4 mln mkw.
Polska dysponuje większą powierzchnią magazynową (37,4 mln mkw.) niż Czechy, Rumunia i Węgry razem wzięte, jednocześnie pozostając jednym z najtańszych rynków logistycznych w regionie.
Czechy, Rumunia, Węgry, Słowacja i Bułgaria posiadają łącznie 35,3 mln mkw. magazynów. – Jednocześnie jesteśmy jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków magazynowych, ze średnimi czynszami bazowymi na poziomie 4,2–5,2 euro/mkw. miesięcznie. Poziom czynszów jest nadal wyraźnie niższy niż na większości rynków Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w porównaniu z Czechami, Węgrami czy Słowacją. Pod względem kosztów najmu z Polską może konkurować głównie Rumunia – uważa Rafałowicz.
Dodaje, że dla wielu przedsiębiorstw Polska jest naturalną bramą do europejskiego rynku liczącego ok. 450 mln konsumentów. – Nasze huby coraz częściej pełnią funkcję centrów obsługujących Europę Zachodnią i Północną – mówi Rafałowicz.
Porównuje, że efektywny czynsz w województwie lubuskim wynosi ok. 3 euro/mkw., podczas gdy w Berlinie zwykle przekracza 7 euro/mkw.
