W drugiej połowie roku znajdą się kupcy na magazyny

Przewidywany spadek kosztu pieniądza ułatwi dojście do porozumienia między kupującymi i sprzedającymi magazyny. W drugiej połowie roku spodziewane jest znaczne zwiększenie aktywności inwestorów.

Publikacja: 28.05.2024 07:02

W drugiej połowie roku znajdą się kupcy na magazyny

CTP

Foto: CTP

Największym wyzwaniem w ciągu ostatnich 2 lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi. – Niektórzy chcieli sprzedawać po cenach sprzed pandemii, podczas gdy inni, w związku z obecną sytuację rynkową, szukali rabatów. Ta rozbieżność często opóźniała finalizację wielu transakcji. Mimo impasu, transakcje musiały jednak być realizowane – przyznaje Research and Data Manager w Avison Young Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska. 

Magazyny najtrudniej sprzedać

Rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących jest szczególnie widoczna w sektorze magazynowym. Chociaż transakcje są realizowane, ich skala jest ograniczona. – Wydaje się, że inwestorzy potrzebują więcej czasu, aby dostosować swoje oczekiwania cenowe. Zauważalny jest także brak dużych graczy zdolnych do realizacji większych transakcji przekraczających 100 mln euro – zauważa Senior Director, Investment w Avison Young Bartłomiej Krzyżak. 

Czytaj więcej

Przewoźnik wyśle na postojowe jedną trzecią załogi

Przypuszcza, że obie strony transakcji dojrzały do większych kompromisów cenowych. – Chociaż czas odegrał swoją rolę, polski rynek jeszcze nie jest świadkiem znaczących obniżek, jakie mają już miejsce w innych krajach europejskich. To potwierdza silną i stabilną pozycję Polski na międzynarodowej arenie nieruchomości – zaznacza Krzyżak. 

W pierwszym kwartale w sektorze magazynowym zawarto 6 transakcji o łącznej wartości 138 mln euro. Tym samym rynek magazynowy miał największy udział (38%) w całości transakcji zawartych w Polsce w analizowanym okresie. Największą odnotowaną transakcją, nie tylko w sektorze magazynowym, ale na całym rynku inwestycyjnym, było nabycie portfela dwóch warszawskich West Parks przez Hillwood od DWS. Transakcja ta odpowiadała za 40% wartości inwestycji w sektorze.

Brzeszkiewicz-Kuczyńska uważa, że stabilizacja sytuacji gospodarczej w Polsce w 2024 roku pozwoli na zwiększenie aktywności inwestorów. – Rynek zmierza w kierunku konsensusu cenowego, który jest oczekiwany przez wszystkich uczestników rynku. Dostosowanie oczekiwań dotyczących zwrotów z inwestycji do dynamiki zmieniających się poziomów czynszów, kosztów finansowania i wycen nieruchomości może zaowocować wyższymi wolumenami w nadchodzących kwartałach – przypuszcza przedstawicielka Avison Young.

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwuje, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. – Nie są to jednak projekty o dużej skali czy spektakularnym charakterze; niemniej jednak, wraz z poprawą warunków rynkowych, spodziewamy się pojawienia się takich projektów. Mamy nadzieję, że liczba i wartość inwestycji w 2024 roku przekroczą wyniki z 2023 roku, sygnalizując wzrost w kolejnych latach. Niemniej jednak oczekuje się, że powrót do pełnej płynności obserwowanej w poprzednich latach zajmie trochę czasu – przypuszcza Brzeszkiewicz-Kuczyńska. 

Czytaj więcej

Niedrożna granica z Ukrainą

Kiedy spadną stopy

Rynek oczekuje na potencjalny spadek stóp procentowych, spodziewany w drugiej połowie roku. Dyrektorka Avison Young wskazuje, że oznaczałoby to powrót bardziej przystępnego finansowania i prawdopodobnie stymulowałoby zwiększoną aktywność inwestorów. – Obecnie głównym problemem nie jest dostępność kapitału, ale jego koszt. Gdy stopy spadną, możemy spodziewać się gwałtownego wzrostu aktywności zakupowej – zastrzega Brzeszkiewicz-Kuczyńska. 

Rady Polityki Pieniężnej postanowiła 8-9 maja utrzymać stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie, do kolejnego posiedzenia we wrześniu. Analitycy PKO BP przypominają, że wg prezesa Bundesbanku J. Nagela EBC najpewniej obniży stopy na następnym posiedzeniu, o ile sytuacja gospodarcza pozostanie niezmieniona, a projekcje nie pokażą radykalnego pogorszenia w porównaniu do poprzednich. 

Także dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO Grzegorz Chmielak jest zdania, że pomimo ogólnie słabszego roku inwestorzy są nadal zainteresowani aktywami przemysłowymi i logistycznymi i to w tym sektorze upatrują największej stabilności. – Od około połowy ubiegłego roku obserwujemy, że stopy kapitalizacji pozostają w trendzie wzrostowym i na koniec 2023 roku dla produktów typu prime wynosiły ok. 6,5-6,75%. Na rynku oczekuje się na decyzje EBC i FED w kontekście obniżenia stóp procentowych, które mogą uruchomić większą aktywność inwestorów, ale dopiero pod koniec 2024 roku. Innymi wyczekiwanymi pozytywnymi informacjami są te o ustabilizowaniu się inflacji, a także o zażegnaniu konfliktu za wschodnią granicą Polski. W perspektywie długoterminowej mogą mieć one kluczowe znaczenie m.in. dla decyzji o przenoszeniu produkcji do naszej części Europy – ocenia Chmielak. 

Największym wyzwaniem w ciągu ostatnich 2 lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi. – Niektórzy chcieli sprzedawać po cenach sprzed pandemii, podczas gdy inni, w związku z obecną sytuację rynkową, szukali rabatów. Ta rozbieżność często opóźniała finalizację wielu transakcji. Mimo impasu, transakcje musiały jednak być realizowane – przyznaje Research and Data Manager w Avison Young Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska. 

Magazyny najtrudniej sprzedać

Pozostało 90% artykułu
Rynek
Nawet spowolnienie nie zdetronizowało Polski
Rynek
REITy napędzą rynek magazynowy
Rynek
Nadchodzi ożywienie na rynku magazynowym
Rynek
Tańszy pieniądz rozrusza rynek magazynowy
Materiał Promocyjny
Przewaga technologii sprawdza się na drodze
Rynek
Logistycy pierwsi do inwestycji
Materiał Promocyjny
Transformacja w miastach wymaga współpracy samorządu z biznesem i nauką