W drugiej połowie roku znajdą się kupcy na magazyny

Przewidywany spadek kosztu pieniądza ułatwi dojście do porozumienia między kupującymi i sprzedającymi magazyny. W drugiej połowie roku spodziewane jest znaczne zwiększenie aktywności inwestorów.

Publikacja: 28.05.2024 07:02

W drugiej połowie roku znajdą się kupcy na magazyny

Foto: CTP

Największym wyzwaniem w ciągu ostatnich 2 lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi. – Niektórzy chcieli sprzedawać po cenach sprzed pandemii, podczas gdy inni, w związku z obecną sytuację rynkową, szukali rabatów. Ta rozbieżność często opóźniała finalizację wielu transakcji. Mimo impasu, transakcje musiały jednak być realizowane – przyznaje Research and Data Manager w Avison Young Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska. 

Magazyny najtrudniej sprzedać

Rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących jest szczególnie widoczna w sektorze magazynowym. Chociaż transakcje są realizowane, ich skala jest ograniczona. – Wydaje się, że inwestorzy potrzebują więcej czasu, aby dostosować swoje oczekiwania cenowe. Zauważalny jest także brak dużych graczy zdolnych do realizacji większych transakcji przekraczających 100 mln euro – zauważa Senior Director, Investment w Avison Young Bartłomiej Krzyżak. 

Czytaj więcej

Przewoźnik wyśle na postojowe jedną trzecią załogi

Przypuszcza, że obie strony transakcji dojrzały do większych kompromisów cenowych. – Chociaż czas odegrał swoją rolę, polski rynek jeszcze nie jest świadkiem znaczących obniżek, jakie mają już miejsce w innych krajach europejskich. To potwierdza silną i stabilną pozycję Polski na międzynarodowej arenie nieruchomości – zaznacza Krzyżak. 

W pierwszym kwartale w sektorze magazynowym zawarto 6 transakcji o łącznej wartości 138 mln euro. Tym samym rynek magazynowy miał największy udział (38%) w całości transakcji zawartych w Polsce w analizowanym okresie. Największą odnotowaną transakcją, nie tylko w sektorze magazynowym, ale na całym rynku inwestycyjnym, było nabycie portfela dwóch warszawskich West Parks przez Hillwood od DWS. Transakcja ta odpowiadała za 40% wartości inwestycji w sektorze.

Brzeszkiewicz-Kuczyńska uważa, że stabilizacja sytuacji gospodarczej w Polsce w 2024 roku pozwoli na zwiększenie aktywności inwestorów. – Rynek zmierza w kierunku konsensusu cenowego, który jest oczekiwany przez wszystkich uczestników rynku. Dostosowanie oczekiwań dotyczących zwrotów z inwestycji do dynamiki zmieniających się poziomów czynszów, kosztów finansowania i wycen nieruchomości może zaowocować wyższymi wolumenami w nadchodzących kwartałach – przypuszcza przedstawicielka Avison Young.

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwuje, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. – Nie są to jednak projekty o dużej skali czy spektakularnym charakterze; niemniej jednak, wraz z poprawą warunków rynkowych, spodziewamy się pojawienia się takich projektów. Mamy nadzieję, że liczba i wartość inwestycji w 2024 roku przekroczą wyniki z 2023 roku, sygnalizując wzrost w kolejnych latach. Niemniej jednak oczekuje się, że powrót do pełnej płynności obserwowanej w poprzednich latach zajmie trochę czasu – przypuszcza Brzeszkiewicz-Kuczyńska. 

Czytaj więcej

Niedrożna granica z Ukrainą

Kiedy spadną stopy

Rynek oczekuje na potencjalny spadek stóp procentowych, spodziewany w drugiej połowie roku. Dyrektorka Avison Young wskazuje, że oznaczałoby to powrót bardziej przystępnego finansowania i prawdopodobnie stymulowałoby zwiększoną aktywność inwestorów. – Obecnie głównym problemem nie jest dostępność kapitału, ale jego koszt. Gdy stopy spadną, możemy spodziewać się gwałtownego wzrostu aktywności zakupowej – zastrzega Brzeszkiewicz-Kuczyńska. 

Rady Polityki Pieniężnej postanowiła 8-9 maja utrzymać stopy procentowe NBP na niezmienionym poziomie, do kolejnego posiedzenia we wrześniu. Analitycy PKO BP przypominają, że wg prezesa Bundesbanku J. Nagela EBC najpewniej obniży stopy na następnym posiedzeniu, o ile sytuacja gospodarcza pozostanie niezmieniona, a projekcje nie pokażą radykalnego pogorszenia w porównaniu do poprzednich. 

Także dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO Grzegorz Chmielak jest zdania, że pomimo ogólnie słabszego roku inwestorzy są nadal zainteresowani aktywami przemysłowymi i logistycznymi i to w tym sektorze upatrują największej stabilności. – Od około połowy ubiegłego roku obserwujemy, że stopy kapitalizacji pozostają w trendzie wzrostowym i na koniec 2023 roku dla produktów typu prime wynosiły ok. 6,5-6,75%. Na rynku oczekuje się na decyzje EBC i FED w kontekście obniżenia stóp procentowych, które mogą uruchomić większą aktywność inwestorów, ale dopiero pod koniec 2024 roku. Innymi wyczekiwanymi pozytywnymi informacjami są te o ustabilizowaniu się inflacji, a także o zażegnaniu konfliktu za wschodnią granicą Polski. W perspektywie długoterminowej mogą mieć one kluczowe znaczenie m.in. dla decyzji o przenoszeniu produkcji do naszej części Europy – ocenia Chmielak. 

Największym wyzwaniem w ciągu ostatnich 2 lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi. – Niektórzy chcieli sprzedawać po cenach sprzed pandemii, podczas gdy inni, w związku z obecną sytuację rynkową, szukali rabatów. Ta rozbieżność często opóźniała finalizację wielu transakcji. Mimo impasu, transakcje musiały jednak być realizowane – przyznaje Research and Data Manager w Avison Young Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska. 

Magazyny najtrudniej sprzedać

Pozostało 90% artykułu
Rynek
W magazynach wracają budowy spekulacyjne
Rynek
Rynek magazynowy rośnie w tym roku
Rynek
Logistycy najaktywniejsi na rynku magazynowym
Rynek
Nearshoring ląduje w Polsce
Materiał Promocyjny
Jaki jest proces tworzenia banku cyfrowego i jakie czynniki są kluczowe dla jego sukcesu?
Rynek
Rynek magazynowy ma przed sobą dobre lata
Rynek
W magazynach więcej pustostanów