E-handel i nearshoring napędzają rynek magazynowy

Rynek nieruchomości magazynowych jest nadal atrakcyjny dla inwestorów.

Napędza go hossa w segmencie e-commerce. W I kw. aktywność najemców była o 59% wyższa w porównaniu do analogicznego okresu sprzed roku (1,6 mln mkw.), wylicza Axi Immo. Ponadto nowe źródła finansowana, a także większa pewność deweloperów skutkowały wzrostem powierzchni w budowie, która na zakończenie marca br. wyniosła 2,3 mln mkw. (+11% r/r), podlicza Axi Immo.

Czytaj więcej w: CPK już przyciąga magazyny

Wartość rynku inwestycyjnego w sektorze magazynowym w Polsce sięgnęła 425 mln euro. Wynik ten stanowi ponad 30% kapitału zainwestowanego w nieruchomości komercyjne nad Wisłą i jest przede wszystkim efektem transakcji z rynku pierwotnego, czyli nabyciu nieruchomości planowanych lub będących na etapie budowy. Tylko jedna sprzedaż dotyczyła rynku wtórnego. Była to transakcja zakupu budynku BTS Castorama w Strykowie (101 500 mkw.) za ok. 65,5 mln euro  przez Savills Investment Management. – Rozwój sektora e-commerce, a także spodziewana większa regionalizacja czy skrócenie łańcuchów dostaw powoduje, że segment logistyczny i produkcyjny jest dla wielu inwestorów bezpieczną przystanią do alokowania kapitału – wskazuje partner zarządzająca Axi Immo Renata Osiecka.

Coraz mniej pustostanów

Cushman & Wakefield oblicza, że popyt netto, na który składają się nowe umowy i ekspansje, wyniósł 1,1 miliona mkw. tj. 71% wolumenu transakcji najmu, a pozostałe 29% stanowiły przedłużenia umów. Najwięcej transakcji zawarto na rynkach Poznania (23% całkowitego popytu), w regionie Warszawy (19%), na Górnym Śląsku (17%) oraz w Polsce Centralnej (14%). W strukturze branżowej popytu nadal największy udział mają firmy z branży logistycznej (30% całkowitego popytu) i handlowej / FMCG (21%), przy czym rośnie aktywność firm produkcyjnych (13%) i motoryzacyjnych (11%).

Czytaj więcej w: Miliony metrów magazynów dla e-handlu

Pod koniec I kwartału 2021 roku na rynku magazynowym dostępne do wynajęcia (wg Cushman & Wakefield) było ok. 1,41 mln mkw., co stanowiło 6,5% całkowitej podaży powierzchni magazynowej w Polsce. Pomimo wysokiej skali podaży wolumen powierzchni niewynajętej pozostał na stabilnym poziomie, natomiast wskaźnik pustostanów uległ dalszemu obniżeniu o 0,3 pp. w ujęciu kwartalnym i o 0,9 p. w ujęciu rocznym. Czynsze bazowe wahają się od 2,50-3,80 €/mkw. /miesiąc w przypadku obiektów typu BIG-BOX do 4,00-5,25 €/mkw./miesiąc w przypadku obiektów typu SBU (Small Business Units) w obszarach miejskich na kluczowych rynkach.

Czytaj więcej w: Drobnicowy boom w Europie Środkowo-Wschodniej

W pierwszym kwartale 2021 roku deweloperzy ukończyli prawie 750 000 mkw. powierzchni magazynowej, a całkowite jej zasoby wzrosły do poziomu 21,5 mln mkw. Spośród 36 ukończonych projektów do największych należały: drugi etap inwestycji BTS dla EURO-net w Prologis Park Janki, projekty dla BBK SA. i DPD w ramach Panattoni Park Gdańsk Airport, a także inwestycja Panattoni BTS Czeladź dla firmy 4F i projekt BTS dla Polomarket w 7R Park Tczew, wymienia Cushman & Wakefield.

Przenoszenie produkcji z Azji

Wysoki popyt zachęca do inwestycji. – W budowie jest blisko 2,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej – szacuje analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku w Colliers Agnieszka Bogucka.

Wśród największych inwestycji w fazie budowy wymienić można BTS Amazon Świebodzin (203,5 tys. mkw.), kolejne etapy Central European Logistics Hub (w sumie 179,2 tys. mkw.) czy Hillwood Stryków II (72,9 tys. mkw.).

Czytaj więcej w: Europejski ranking deweloperów

– Do wzrostu zainteresowania deweloperów rozbudowywaniem magazynowego portfolio w Polsce przyczyniła się pandemia COVID-19 i trendy, które ze sobą przyniosła m.in. na nearshoring. Firmy coraz częściej decydują się na lokowanie produkcji bliżej kraju macierzystego czy regionu sprzedaży, ponieważ lokalizacja centrów produkcyjnych w regionach Azji zaczęła być postrzegana jako stosunkowo ryzykowna – dodaje Bogucka.

Firmy doradcze notują obniżenie stóp kapitalizacji. – Ostatnie transakcje na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowo-przemysłowym zawierane były przy stopach kapitalizacji na poziomie około 5,5-6%, a nawet poniżej 5% w przypadku długich okresów najmu (10 lat +) i pojedynczych aktywów wynajętych silnym podmiotom. W budynkach z wieloma najemcami z krótszymi umowami najmu w głównych lokalizacjach stopy kapitalizacji ulegają kompresji i spodziewamy się, że w 2021 r. w lokalizacjach takich jak Warszawa możliwy do osiągnięcia będzie poziom poniżej 5% – wskazuje Research Manager w dziale badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska Iga Kraśniewska.

Tagi:

Mogą Ci się również spodobać

Dokumenty kierowców i aut ważne przez okres pandemii

Kierowcy i właściciele aut uaktualnią dokumenty po ustaniu pandemii. W ustawie o zmianie ustawy ...

Rozmowa TRAKO 2019: Ekologia, bezemisyjność, alternatywne źródła energii

Polska wyznacza trendy w rozwoju zrównoważonego ekologicznie transportu publicznego – twierdzi Piotr Wroński, wiceprezes ...

Turcja zamknęła granice

Do Turcji wjadą tylko kierowcy, którzy poddadzą się kwarantannie. ZMPD poinformowało, że od północy ...

Geodis przejął Pekaes

Francuski gigant logistyczny Geodis wzmocni europejskie usługi drobnicowe dzięki sieci Pekaes. Geodis otrzymał wszystkie ...

DB Schenker na sprzedaż?

Wysokie zadłużenie DB AG i konieczność inwestycji w tory może zmusić spółkę do zmiany ...