Inwestycje w oszczędne i przyjazne dla środowiska magazyny są kosztowne i nie zawsze uzasadnione rynkowo. Dlatego Komisja Europejska zmusza firmy do brania pod uwagę wymogów ekologicznych i społecznych. Kontroli posłużą raporty ESG.

Certyfikaty standardem rynku

Spełnienie wymogów umożliwiają m.in. ekologiczne magazyny. – Zielona certyfikacja budynków stała się standardem. W najnowszym raporcie Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, opublikowanym w kwietniu tego roku, znajdziemy informację o 75-procentowym wzroście liczby certyfikowanych obiektów magazynowych r./r. Obecnie 40 proc. całkowitej podaży powierzchni magazynowej opiewającej na 24 mln mkw. zostało objęte zielonymi certyfikatami – podkreśla dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers Łukasz Pańczyk.

Certyfikacja wielokryterialna obiektów magazynowych staje się standardem na rynku. – Na koniec 2021 roku mieliśmy w Polsce 398 obiektów logistycznych z certyfikatami wielokryterialnymi (29,3 proc. obiektów). Daje to ok. 4-proc. wzrost w tym sektorze nieruchomości rok do roku. Certyfikat BREEAM posiada obecnie 359 inwestycji magazynowych, a mniej popularne certyfikaty LEED i DGNB, posiada odpowiednio 26 i 13 obiektów – wymienia dyrektorka ds. ESG i zrównoważonego rozwoju, Savills Katarzyna Chwalbińska-Kusek.

Dodaje, że zwiększa się zainteresowanie takimi certyfikacjami jak WELL Building Standard oraz Fitwell, które kładą nacisk na zdrowie oraz dobrostan pracowników. Wskazuje, że posiadanie certyfikacji przekłada się na długoterminowe zwiększania wartości obiektów, a w przypadku certyfikacji WELL na pozytywny wpływ na zdrowie oraz zwiększenie produktywności pracowników.

Budynek certyfikowany w systemie BREEAM oceniany jest w dziesięciu kategoriach. W zależności od stopnia spełnienia poszczególnych kryteriów, otrzymuje on ocenę w sześciostopniowej skali. Jak zauważa partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield Damian Kołata coraz więcej powierzchni magazynowych dostarczanych jest nie tylko na poziomie very good, lecz także Excellent. – Do tej pory jeszcze żaden budowany w kraju budynek przemysłowo-magazynowy nie otrzymał najwyższej oceny „Outstanding”, która przydzielana jest za uzyskanie powyżej 85 proc. wymagań – zaznacza Kołata.

Rosnące koszty i spłata inwestycji

Powodem braku obiektów z oceną „Outstanding” jest ich koszt. – Uśrednione dane z różnych rynków pokazują, że aby uzyskać certyfikację BREEAM na poziomie Very Good koszty budowy wzrastają, w stosunku do obiektu niespełniającego wymogi certyfikacji, o średnio 0,2 proc.; 0,4 proc. dla Excellent i 4,8 proc. dla Outstanding – wskazuje Chwalbińska-Kusek.

Jednak nakłady mogą być udaną inwestycją. – Certyfikacja budynków magazynowych opłacalna jest dla wszystkich: właścicieli, ponieważ wartość nieruchomości rośnie dzięki certyfikacji; najemców ze względu na zmniejszenie kosztów eksploatacji powierzchni; a co najważniejsze – nas wszystkich, zmniejsza się bowiem zanieczyszczenie środowiska, w którym funkcjonujemy – wymienia Pańczyk.

Zwraca uwagę, że zielona certyfikacja analizuje modele energetyczne weryfikujące efektywność energetyczną budynku. – Zastosowanie usprawnień tych modeli, np. w postaci paneli fotowoltaicznych, materiałów budowlanych o lepszej izolacyjności, urządzeń grzewczych i chłodniczych o lepszej sprawności, wydajniejszego i energooszczędnego oświetlenia wpływa wprost na zmniejszenie zużycia energii wymaganej do funkcjonowania obiektu – tłumaczy przedstawiciel Colliers.

Redukcji kosztów należy szukać przede wszystkim w ograniczeniu zużycia energii wykorzystywanej do ogrzewania, chłodzenia i oświetlania. – Istotny wpływ na koszty eksploatacji budynku ma również właściwe gospodarowanie wodą. Rzadziej mówi się o możliwości usprawnienia procesów operacyjnych poprzez edukację pracowników, a to również ważny element wpisujący się w strategie ESG, który przekłada się na realne oszczędności – przypomina Chwalbińska-Kusek.

Kolejne podwyżki opłat za media oraz wzrost innych kosztów eksploatacyjnych wchodzących w tzw. service charge, które całościowo, wraz z czynszem składają się na całkowity koszt najmu magazynu, sprawiają, że najemcy szukają oszczędności. – Pewną część z nich mogą im zapewnić właśnie rozwiązania podlegające certyfikacji BREEAM – przyznaje Kołata.

Jednak trudno jest oszacować czas zwrotu z inwestycji. – Przy dynamicznych zwyżkach cen energii ten czas ulega skróceniu – dodaje Pańczyk.

Brak mocy przyłączeniowych

Panele fotowoltaiczne budzą duże zainteresowanie najemców, ale boom na tym rynku dopiero nadchodzi. – Najczęściej mamy do czynienia z sytuacją, gdy magazyn dostarczany jest w technologii umożliwiającej instalację fotowoltaiki, ze wzmocnionym dachem, a w dalszym kroku to najemcy decydują, czy takiej inwestycji chcą się podjąć – wyjaśnia przedstawiciel Cushman & Wakefield.

Dla instalacji o mocy do 50kWp zakład energetyczny ma ustawowy obowiązek podłączenia ich do sieci energetycznej, bez dodatkowych kosztów po stronie inwestora. – Powyżej 50kWp inwestor musi wystąpić z wnioskiem do zakładu energetycznego o wydanie technicznych warunków przyłączenia – opisuje Pańczyk.

Od 2030 roku wszystkie nowe budynki będą musiały spełniać wymogi zero emisyjności, co w najbliższym czasie jeszcze bardziej wpłynie na sposób projektowania magazynów pod względem samowystarczalności energetycznej. Obecne przepisy prawa nie wpływają na szybsze i sprawniejsze działanie operatorów sieci – stwierdza Chwalbińska-Kusek.

Największym problemem dla inwestorów jest możliwość przyłączenia do sieci energetycznej. – Niestety, obecna infrastruktura sieciowa wymaga modernizacji i techniczne często można spotkać się z decyzjami odmownymi. U jednego z operatorów 60 proc. decyzji wydanych w 2021 roku było odmownych z racji braku technicznych możliwości przyłączenia instalacji fotowoltaicznej do sieci – podaje przykład szef działu doradztwa budowlanego w CBRE Krzysztof Koziar.

Zauważalne jest rosnące zainteresowanie instalacją farm fotowoltaicznych na starszych obiektach. – Barierą jest maksymalna nośność konstrukcji dachowej. Wprowadzenie modyfikacji w istniejącym obiekcie wiązałoby się z dużymi kosztami i potrzebą przerobienia konstrukcji dachu – przyznaje Pańczyk.

W tej sytuacji sugerowane są „zielone usprawnienia”. – Według kalkulacji różnych deweloperów działających na polskim rynku przy zastosowaniu zwiększonej izolacyjności ścian i dachu, oświetlenia LED oraz systemu zarządzania zużyciem energii, pobór energii w budynku spada nawet o 50 proc. Oświetlenie LED pobiera o 90 proc. mniej energii niż standardowa żarówka. Z kolei inteligentny system sterowania oświetleniem DALI (Digital Addressable Lightning Interface) dostosowuje natężenie światła do zmiennych warunków otoczenia, wykorzystuje czujniki ruchu i schematy aktywności, zapewniając optymalne warunki pracy oraz efektywne zarządzanie energią – dodaje Kołata.

W przypadku starszych magazynów pod instalację fotowoltaiki poszukiwane są inne powierzchnie, na których można zainstalować panele fotowoltaiczne. – Na przykład na elewacji budynku, terenach zielonych lub w formie zadaszenia nad parkingami – opisuje Pańczyk.

KOMENTARZ PARTNERA

Jarosław Czechowicz,

Country Manager GLP

W połowie 2020 roku brytyjski oddział GLP oddał do użytku pierwszy obiekt zeroemisyjny - Magnitude 313 w Milton Keynes. O zrównoważony rozwój zadbano tam w każdym elemencie, zwracając uwagę na źródło, trwałość i ślad węglowy materiałów budowlanych. Ograniczono do minimum zużycie cementu, a fasadę wykonano ze stali, która może zostać poddana recyklingowi. Ekologiczne jest też wykończenie biur przy hali.

Także w Polsce GLP może pochwalić się realizacjami, które powstają z myślą o redukcji kosztów użytkowania, środowisku oraz dobrostanie lokalnych społeczności. Budując Warsaw II Logistics Centre, osiągnęliśmy jeden z najlepszych wyników w kraju w zakresie redukcji emisji CO2. Poddany analizie wbudowanego śladu węglowego, projekt okazał się dwukrotnie lepszy od typowych obiektów w naszym regionie Europy. Beton zastąpiliśmy stalą, gdzie było to możliwe, a część energochłonnych działań na miejscu udało się zminimalizować dzięki zastosowaniu prefabrykatów. Zoptymalizowaliśmy zużycie aluminium, materiały kupowaliśmy lokalnie.

W gotowych budynkach kluczowym zagadnieniem jest energooszczędność, którą jeszcze do niedawna interesowali się raczej klienci prowadzący działalność produkcyjną. Świadomość firm korzystających z przestrzeni typowo magazynowych była mniejsza, jednak ich podejście zmienia się wraz z automatyzacją procesów logistycznych, przy jednoczesnym wzroście cen energii elektrycznej i gazu.

Rozwiązania w tym zakresie można podzielić na wynikające z właściwości konstrukcji budynków oraz z rozwiązań technicznych. Te pierwsze to zwiększenie liczby świetlików doświetlających halę naturalnym światłem czy wzmocnienie dachu pod montaż paneli fotowoltaicznych. Druga kategoria obejmuje technologie proptech, jak np. oświetlenie LED zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz, czy smart metering – zdalny odczyt liczników ułatwiający zarządzanie kosztami mediów.

W naszych parkach logistycznych rozwijamy infrastrukturę dla aut elektrycznych i rowerów. Dbamy też o bioróżnorodoność – łąki kwietne, pasieki, zachowanie drzewostanu. Takie rozwiązania można znaleźć we wszystkich projektach, które obecnie prowadzimy w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście czy na Górnym Śląsku.