Kopia - Zielone certyfikaty magazynów

Inwestycje w oszczędne i przyjazne dla środowiska magazyny są kosztowne i nie zawsze uzasadnione rynkowo. Dlatego Komisja Europejska zmusza firmy do brania pod uwagę wymogów ekologicznych i społecznych. Kontroli posłużą raporty ESG.

Certyfikaty standardem rynku

Spełnienie wymogów umożliwiają m.in. ekologiczne magazyny. – Zielona certyfikacja budynków stała się standardem. W najnowszym raporcie Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego, opublikowanym w kwietniu tego roku, znajdziemy informację o 75-procentowym wzroście liczby certyfikowanych obiektów magazynowych r./r. Obecnie 40 proc. całkowitej podaży powierzchni magazynowej opiewającej na 24 mln mkw. zostało objęte zielonymi certyfikatami – podkreśla dyrektor w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych w Colliers Łukasz Pańczyk.

Certyfikacja wielokryterialna obiektów magazynowych staje się standardem na rynku. – Na koniec 2021 roku mieliśmy w Polsce 398 obiektów logistycznych z certyfikatami wielokryterialnymi (29,3 proc. obiektów). Daje to ok. 4-proc. wzrost w tym sektorze nieruchomości rok do roku. Certyfikat BREEAM posiada obecnie 359 inwestycji magazynowych, a mniej popularne certyfikaty LEED i DGNB, posiada odpowiednio 26 i 13 obiektów – wymienia dyrektorka ds. ESG i zrównoważonego rozwoju, Savills Katarzyna Chwalbińska-Kusek.

Dodaje, że zwiększa się zainteresowanie takimi certyfikacjami jak WELL Building Standard oraz Fitwell, które kładą nacisk na zdrowie oraz dobrostan pracowników. Wskazuje, że posiadanie certyfikacji przekłada się na długoterminowe zwiększania wartości obiektów, a w przypadku certyfikacji WELL na pozytywny wpływ na zdrowie oraz zwiększenie produktywności pracowników.

Budynek certyfikowany w systemie BREEAM oceniany jest w dziesięciu kategoriach. W zależności od stopnia spełnienia poszczególnych kryteriów, otrzymuje on ocenę w sześciostopniowej skali. Jak zauważa partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield Damian Kołata coraz więcej powierzchni magazynowych dostarczanych jest nie tylko na poziomie very good, lecz także Excellent. – Do tej pory jeszcze żaden budowany w kraju budynek przemysłowo-magazynowy nie otrzymał najwyższej oceny „Outstanding”, która przydzielana jest za uzyskanie powyżej 85 proc. wymagań – zaznacza Kołata.

Rosnące koszty i spłata inwestycji

Powodem braku obiektów z oceną „Outstanding” jest ich koszt. – Uśrednione dane z różnych rynków pokazują, że aby uzyskać certyfikację BREEAM na poziomie Very Good koszty budowy wzrastają, w stosunku do obiektu niespełniającego wymogi certyfikacji, o średnio 0,2 proc.; 0,4 proc. dla Excellent i 4,8 proc. dla Outstanding – wskazuje Chwalbińska-Kusek.

Jednak nakłady mogą być udaną inwestycją. – Certyfikacja budynków magazynowych opłacalna jest dla wszystkich: właścicieli, ponieważ wartość nieruchomości rośnie dzięki certyfikacji; najemców ze względu na zmniejszenie kosztów eksploatacji powierzchni; a co najważniejsze – nas wszystkich, zmniejsza się bowiem zanieczyszczenie środowiska, w którym funkcjonujemy – wymienia Pańczyk.

Zwraca uwagę, że zielona certyfikacja analizuje modele energetyczne weryfikujące efektywność energetyczną budynku. – Zastosowanie usprawnień tych modeli, np. w postaci paneli fotowoltaicznych, materiałów budowlanych o lepszej izolacyjności, urządzeń grzewczych i chłodniczych o lepszej sprawności, wydajniejszego i energooszczędnego oświetlenia wpływa wprost na zmniejszenie zużycia energii wymaganej do funkcjonowania obiektu – tłumaczy przedstawiciel Colliers.

Redukcji kosztów należy szukać przede wszystkim w ograniczeniu zużycia energii wykorzystywanej do ogrzewania, chłodzenia i oświetlania. – Istotny wpływ na koszty eksploatacji budynku ma również właściwe gospodarowanie wodą. Rzadziej mówi się o możliwości usprawnienia procesów operacyjnych poprzez edukację pracowników, a to również ważny element wpisujący się w strategie ESG, który przekłada się na realne oszczędności – przypomina Chwalbińska-Kusek.

Kolejne podwyżki opłat za media oraz wzrost innych kosztów eksploatacyjnych wchodzących w tzw. service charge, które całościowo, wraz z czynszem składają się na całkowity koszt najmu magazynu, sprawiają, że najemcy szukają oszczędności. – Pewną część z nich mogą im zapewnić właśnie rozwiązania podlegające certyfikacji BREEAM – przyznaje Kołata.

Jednak trudno jest oszacować czas zwrotu z inwestycji. – Przy dynamicznych zwyżkach cen energii ten czas ulega skróceniu – dodaje Pańczyk.

Brak mocy przyłączeniowych

Panele fotowoltaiczne budzą duże zainteresowanie najemców, ale boom na tym rynku dopiero nadchodzi. – Najczęściej mamy do czynienia z sytuacją, gdy magazyn dostarczany jest w technologii umożliwiającej instalację fotowoltaiki, ze wzmocnionym dachem, a w dalszym kroku to najemcy decydują, czy takiej inwestycji chcą się podjąć – wyjaśnia przedstawiciel Cushman & Wakefield.

Dla instalacji o mocy do 50kWp zakład energetyczny ma ustawowy obowiązek podłączenia ich do sieci energetycznej, bez dodatkowych kosztów po stronie inwestora. – Powyżej 50kWp inwestor musi wystąpić z wnioskiem do zakładu energetycznego o wydanie technicznych warunków przyłączenia – opisuje Pańczyk.

Od 2030 roku wszystkie nowe budynki będą musiały spełniać wymogi zero emisyjności, co w najbliższym czasie jeszcze bardziej wpłynie na sposób projektowania magazynów pod względem samowystarczalności energetycznej. Obecne przepisy prawa nie wpływają na szybsze i sprawniejsze działanie operatorów sieci – stwierdza Chwalbińska-Kusek.

Największym problemem dla inwestorów jest możliwość przyłączenia do sieci energetycznej. – Niestety, obecna infrastruktura sieciowa wymaga modernizacji i techniczne często można spotkać się z decyzjami odmownymi. U jednego z operatorów 60 proc. decyzji wydanych w 2021 roku było odmownych z racji braku technicznych możliwości przyłączenia instalacji fotowoltaicznej do sieci – podaje przykład szef działu doradztwa budowlanego w CBRE Krzysztof Koziar.

Zauważalne jest rosnące zainteresowanie instalacją farm fotowoltaicznych na starszych obiektach. – Barierą jest maksymalna nośność konstrukcji dachowej. Wprowadzenie modyfikacji w istniejącym obiekcie wiązałoby się z dużymi kosztami i potrzebą przerobienia konstrukcji dachu – przyznaje Pańczyk.

W tej sytuacji sugerowane są „zielone usprawnienia”. – Według kalkulacji różnych deweloperów działających na polskim rynku przy zastosowaniu zwiększonej izolacyjności ścian i dachu, oświetlenia LED oraz systemu zarządzania zużyciem energii, pobór energii w budynku spada nawet o 50 proc. Oświetlenie LED pobiera o 90 proc. mniej energii niż standardowa żarówka. Z kolei inteligentny system sterowania oświetleniem DALI (Digital Addressable Lightning Interface) dostosowuje natężenie światła do zmiennych warunków otoczenia, wykorzystuje czujniki ruchu i schematy aktywności, zapewniając optymalne warunki pracy oraz efektywne zarządzanie energią – dodaje Kołata.

W przypadku starszych magazynów pod instalację fotowoltaiki poszukiwane są inne powierzchnie, na których można zainstalować panele fotowoltaiczne. – Na przykład na elewacji budynku, terenach zielonych lub w formie zadaszenia nad parkingami – opisuje Pańczyk.

KOMENTARZ PARTNERA

Jarosław Czechowicz,

Country Manager GLP

W połowie 2020 roku brytyjski oddział GLP oddał do użytku pierwszy obiekt zeroemisyjny - Magnitude 313 w Milton Keynes. O zrównoważony rozwój zadbano tam w każdym elemencie, zwracając uwagę na źródło, trwałość i ślad węglowy materiałów budowlanych. Ograniczono do minimum zużycie cementu, a fasadę wykonano ze stali, która może zostać poddana recyklingowi. Ekologiczne jest też wykończenie biur przy hali.