Ernest Ziółkowski, Head of Project Management CEE Logicor wskazuje, że prawdziwym wyzwaniem dla rynku magazynowego jest nie tyle wznoszenie nowych magazynów zgodnych z wymogami, co dostosowanie do nich istniejących już obiektów.

Materiał powstał we współpracy z Logicor

Recykling magazynów ma przyszłość? 

Przy odpowiednim podejściu i strategii, budynki istniejące mogą konkurować z nowymi obiektami pod względem efektywności energetycznej, jakości wykonania, czy też pod względem zrównoważonego rozwoju. Dopiero dziś obserwujemy kształtowanie się strategii „reuse, recycle”, która jest w mojej opinii prawdziwą odpowiedzią na kwestię zrównoważonego rozwoju. Transformacja istniejącego budynku, doposażenie go, nie wyczerpuje zasobów ziemi i surowców. Nie wymaga też zużycia dużych ilości energii w czasie budowy, nie eksploatuje i nie zawłaszcza kolejnych terenów rolnych przekształcanych na tereny przemysłowe.

O jakich zmianach i doposażeniu mówimy? Co należy zmodernizować?

Istniejący magazyn może wymagać dostosowania do obowiązujących przepisów lub napraw pod względem efektywności energetycznej. Może chodzić o odświeżenie części biurowych do klasy A (porównywalnej dziś z biurowcami), czy o doświetlenia części biurowych poprzez zastosowanie fasad całoszklanych. Podczas modernizacji wprowadzamy rozwiązania energooszczędne, takie jak ulepszone ogrzewanie, automatyczne oświetlenie LED i systemy inteligentnych czujników ułatwiających efektywne zarządzanie obiektem.

Czy podczas remontów stosowane są standardy oszczędnościowe?

Przy okazji wymiany urządzeń, które już się wyeksploatowały możemy korzystać z rozwiazań z najwyższej półki o wysokiej energooszczędności, ze względu na to, że wymieniamy tylko urządzenie, a nie całą instalację. To zupełnie zmienia optykę koniecznych inwestycji. Można powiedzieć, że mamy dużo większe możliwości niż w przypadku nowych obiektów, dlatego idziemy zawsze w kierunku urządzeń i instalacji będących dziś topowymi rozwiązaniami na rynku.

Jakiś przykład?

Program wymiany oświetlenia LED. W rejonie Europy Środkowo-Wschodniej Logicor postanowił wdrożyć bardzo wysoki standard oparty na współpracy z producentem z długą historią i doświadczeniem, co przekłada się na unikalną innowacyjność produktu i całej instalacji. Jeden z naszych najemców, po realizacji na części powierzchni nowej instalacji, zdecydował się wymienić własny system LED na nowy, z zastosowaniem naszego rozwiązania i producenta. To pokazuje jak różny może być odbiór i jak pozytywny dla tych obiektów, które mają pierwszą młodość za sobą.

Na dodatek starsze magazyny są świetnie zlokalizowane – bliżej miast…

Zazwyczaj istniejące budynki są dobrze skomunikowane i ich przewagą jest wyśmienita lokalizacja, która jest już mocno ograniczona dla planowanych inwestycji. To powoduje szeroki i łatwy dostęp dla pracowników, którzy mogą korzystać z komunikacji miejskiej czy mogą nawet dotrzeć do miejsca pracy pieszo. Mamy przykłady takich obiektów w Łodzi, Wrocławiu czy w Warszawie, jest to niespotykane i niemożliwe w przypadku nowych obiektów zlokalizowanych w dużych odległościach od zurbanizowanych terenów, co oczywiście powoduje konieczność transportu indywidualnego, który może przyczynić się do zwiększenia  zanieczyszczenia. Aktualnie lokalizacja staje się jeszcze bardziej istotna dla całego rynku nieruchomości magazynowych. Słabo zlokalizowane inwestycje niekorzystnie wpływają na nasze środowisko i zrównoważony rozwój.

Nie bez znaczenia jest również kwestia lokalnych społeczności, dla których ciągłość miejsca pracy w tej samej lokalizacji buduje przywiązanie do pracodawcy oraz stabilność. Pracownik nie musi podążać co 5 lat za pracodawcą, który zmienia swoją lokalizację tylko ze względu na oszczędności w stawkach czynszu, które generowane są coraz większymi oszczędnościami w zakresie jakości obiektów i użytych materiałów. Aby konkurować z budynkami istniejącymi w zakresie stawek, w przypadku budowy całego nowego obiektu wraz z infrastrukturą, wszyscy musimy szukać super efektywności w procesie realizacji. Uważam jednak, że docieramy do granic możliwości w tym zakresie, a z pewnością pewne nowe czynniki odgrywać będą ważniejszą rolę. Zielone wersje nowych magazynów, które są budynkami już mocno wyposażonymi w zaawansowane technologie i przez to pod względem realizacji oraz czynszu nie będą mogły konkurować z budynkami istniejącymi, których doposażenie nie będzie aż tak kosztowne, aczkolwiek nie będą to budynki zbliżone standardem – tu będzie wyraźny skok technologiczny.

Powstanie rynek magazynowy dwóch prędkości?

Uważam, że rynek podzieli się na segment mocno zmodernizowanych budynków istniejących z nowymi technologiami oraz na drugi segment tzw. budynków „zielonych” w pełnym tego słowa znaczeniu. Zaprojektowanych i zrealizowanych w nowej zeroemisyjnej strategii.

Przy rekordowym popycie na nowe obiekty liczy pan, że znajdzie klientów na magazyny modernizowane?

Na obie wersje z pewnością znajdą się zainteresowani. Najemcy, dla których budynki zeroemisyjne, zielone nie będą dostępne pod względem kosztowym (jeśli wezmą pod uwagę zrównoważony rozwój i kwestie środowiskowe), z pewnością coraz częściej będą zwracać uwagę na budynki istniejące, zmodernizowane w zakresie instalacji, jak również pod względem wizualnym i otoczenia tj. środowiska pracy.

Mam na myśli zmianę wyglądu parków przemysłowych, które staną się obiektami przyjaznymi dla pracy, z dużą ilością zieleni, drzew czy terenów relaksu dla pracowników. Dziś są to przestrzenie mocno zabetonowane, bez zieleni, bez miejsc odpoczynku. Zapewnienie komfortu pracy poprzez zmianę zagospodarowania terenów przemysłowych w połączeniu z wyśmienitą zazwyczaj lokalizacją części budynków istniejących spowoduje, mam nadzieję, inne spojrzenie na te obiekty.

Czy wzorem jest udana rewitalizacja XX-wiecznych obiektów?

Patrząc wstecz, obiekty przemysłowe z XX były obiektami solidnymi, które projektowane były na długi okres eksploatacji. Oczywiście zmiana technologii wymusiła i będzie wymuszać zmianę standardów, ale ponownie pojawia się pytanie czy to zrównoważone podejście nie powinno się przejawiać przede wszystkim w pomysłach jak dostosować technologię i sposób magazynowania do obiektów istniejących?

Jestem pewien, że Polska podążać będzie drogą naszych sąsiadów z Europy Zachodniej czy bliższych nam z Europy Centralnej, gdzie nie ma tak dużej swobody budowy nowych obiektów, a dostępność nowych gruntów z przeznaczeniem przemysłowym jest mocno ograniczona. To w naturalny sposób spowoduje konieczność renowacji tego co już istnieje, a nie budowania nowych obiektów, które mocno wpływają na nasze otoczenie i środowisko naturalne, nie wspominając o aspektach estetyki przestrzeni, w której żyjemy.

Skoro liczy się zużycie energii, może znaczenia nabierze zużycie innych dóbr?

Jesteśmy coraz bardziej świadomi jako społeczeństwo i dziś aspekty środowiskowe zaczynają odgrywać najważniejszą rolę, a to ma znaczenie dla decyzji podejmowanych na wysokich szczeblach zarządów firm, tj. decyzji i pytania czy naprawdę rachunek ekonomiczny jest tym jedynym? Czy być może warto spojrzeć na aspekt środowiskowo – społeczny – jak np. relokacja magazynu realnie wpływa na środowisko i lokalną społeczność w kontekście zużycia surowców i zmiany, utrudnień dojazdu, komunikacji. Należałoby również odnieść się do obiektów, które już straciły swoją funkcjonalność i były budowane w latach 70 – 80-tych. W takich przypadkach często jedynym rozwiązaniem jest wyburzenie i budowa nowego obiektu, z założeniem użycia jak największej liczby materiałów z surowców odzyskanych. To procentuje w ocenach certyfikacji, które często w takich przypadkach osiągają najwyższe noty.  Uważam, że podejście „recycle” lub „repair & reuse” również w przypadku obiektów magazynowych ma przyszłość i nie tyle będzie wyborem, co koniecznością i wymogiem.

Rozmawiał Robert Przybylski