W magazynach wracają budowy spekulacyjne

Będące papierkiem lakmusowym branży nieruchomości budowy spekulacyjne magazynów wracają, co oznacza, że ten rynek odżywa. Będzie także więcej transakcji przejęć całych projektów.

Publikacja: 23.05.2024 23:52

W magazynach wracają budowy spekulacyjne

Foto: Mat. prasowe

Rynek magazynowy wyhamował w 2023 roku, ale bieżący ma być lepszy. – Po pierwszym kwartale patrzę na rynek nieruchomości magazynowych optymistycznie, mimo 10-procentowego poziomu pustostanów – zastrzega szef regionu Europy Środkowej Prologis Paweł Sapek. 

Hossy oczekują także inni przedstawiciele branży nieruchomości. – Polska pozostaje jedną z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji dla działalności przemysłowej i logistycznej w Europie. Cały czas obserwujemy rozwój firm obecnych na rynku, poszerzanie ich łańcuchów dostaw, a także pojawianie się nowych graczy. Zapotrzebowanie na powierzchnię przemysłowo-logistyczną będą generować zarówno firmy produkcyjne, jak i z sektora handlu internetowego. W odróżnieniu od innych rynków regionu, w Polsce cały czas mają miejsce transakcje branży e-commerce – zaznacza dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE Michał Śniadała.

Czytaj więcej

Rośnie potok międzynarodowy przesyłek kurierskich

Natomiast Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska Jakub Kurek przewiduje, że w najbliższych latach dynamika wzrostu nieznacznie spowolni do ok. 10 proc. – Oznacza to, że całkowite zasoby powierzchni przemysłowej i magazynowej w Polsce przekroczą granicę 35 mln mkw. raczej na początku 2025 roku niż pod koniec tego roku – szacuje Kurek. 

Podkreśla, że Polska nadal pozostaje jednym z głównych beneficjentów globalnej reorganizacji łańcuchów dostaw. Nie wszystkie firmy oceniają ten potencjał równie wysoko. – Nearshoring okazał się niespełnioną prognozą. Oczekiwania popandemiczne były przeszacowane, to nie jest bardzo duże źródło popytu. Są takie projekty, ale to nie jest skala prognozowana 2 lata temu – uważa Sapek. 

Ruszają projekty spekulacyjne

Przyznaje jednak, że są regiony jak np. Śląsk z bardzo dobrymi parametrami, o najniższym poziomie pustostanów. – Na tym rynku dalej inwestujemy. W maju rusza budowa w Rudzie Śląskiej, będzie to hala obok magazynu wznoszonego dla InPost. To rekultywowany teren, na którym powstanie czwarty budynek mający 40 tys. m kw. Połowa z tych obiektów jest już wynajęta, a połowę budujemy spekulacyjnie. Nie jest to jedyny projekt Prologis. Właśnie kupujemy grunt k. Nadarzyna i mam nadzieję, że w maju zamkniemy umowę. Inwestujemy w głównych aglomeracjach. Na pewno Warszawa jest najbardziej rozwojowym rynkiem, choć ostatnio dużą aktywność obserwujemy w okolicach Łodzi – wymienia szef Prologis. 

Czytaj więcej

Logistyka od Gdańska po Konstancę

Także odpowiedzialny w Maszoński Logistic za logistykę kontraktową Andrzej Bekierski przekonuje, że na rynku magazynowym dużo się dzieje, a jego firma bierze udział w kilkunastu projektach. – Spekulacyjnie wybudowaliśmy pierwszy magazyn w Sulęcinie. Ma blisko 16 tys. m kw. i wykorzystał całą działkę. Klucze do obiektu odebrałem w grudniu 2023 roku, wdrożyliśmy WMS i już obsługujemy kilku klientów: jeden niemiecki, przygotowujący dystrybucję w Polsce, a drugi ukraiński, który chce rozwinąć eksport do Niemiec – tłumaczy Bekierski. 

Magazyn jest częściowo zajęty. – Klienci wybierają naszą ofertę z różnych przyczyn: prowadzą optymalizację, szukają mniejszych operatów, którzy mają mniejsze narzuty. Do końca roku planujemy wypełnienie magazynu w okolicach 80-85 proc. i to będzie sukces. Zainteresowanie tą lokalizacją jest duże, nie ma ryzyka, że będzie stała pusta – przekonuje Bekieraki. 

Większy projekt to mający 56 tys. m kw. magazyn w Niepołomicach. – Klucze do niego odebraliśmy 5 kwietnia, a 25 kwietnia wprowadził się pierwszy klient, który zajmie powierzchnię ok. 12 000 m2. Nad tą umową pracowaliśmy blisko pół roku, to nie jest długo. Zapełnienie Niepołomic zajmie prawdopodobnie 3 lata, technicznie nie będziemy w stanie zrobić tego szybciej, samo wdrożenie personelu to miesiące, do tego skompletowanie zasobów, stabilizacja procesów. Poza tym jako Maszoński Logistic jeszcze nie jesteśmy naturalnym wyborem na rynku magazynowym – usprawiedliwia czas trwania wdrożenia Bekierski. 

Dobre perspektywy

Sapek uważa, że po pandemii dla potrzeb e-handlu powstaje bardzo dużo projektów poza głównymi rynkami. – Ich celem jest obsługa klientów poza Polską i jest to spora zmiana w stosunku do poprzednich lat – wskazuje szef Prologis. 

Przyznaje, że w dużych miastach będą funkcjonowały projekty miejskie. – Sami takie mamy, ale aglomeracje można obsłużyć także z dalszych lokalizacji, po „drugiej stronie obwodnicy”. – Porównując Polskę do innych krajów, dostęp do nieruchomości jest dużo lepszy niż w innych krajach, infrastruktura drogowa otwiera wiele nowych lokalizacji. Jednak działek łatwych do wykorzystania już nie ma, infrastrukturę dostępową do obiektów trzeba budować. Do tego niezbędne jest porozumienie inwestycyjne z miastem, aby operacje logistyczne nie wpływały na społeczność lokalną. Wybudowanie magazynu to pierwszy krok, a musimy pamiętać, że nieruchomość służy przez 20-30 lat, więc układ komunikacyjny i infrastruktura są równie ważne jak sama hala – przyznaje Sapek. 

Czytaj więcej

Plaże w Świnoujściu czy terminal kontenerowy?

Uważa, że Polska ma największy w regionie potencjał rozwoju nieruchomości magazynowych i wśród sąsiednich krajów ma największe szanse wzrostu, choć Czechy są najstabilniejszym rynkiem. – Wynika to z licznej obecności inwestorów niemieckich i małej podaży gruntów. Do tego procesy planistyczne i geografia utrudniają pozyskiwanie działek pod budowę hal, co pozytywnie wpływa na wyceny, a czynsze dwa razy wyższe niż w Polsce. Czechy mają jeden z trudniejszych w Unii procesów planistycznych – przypomina Sapek. 

Transakcji będzie więcej

CBRE podlicza, że w budowie jest 2,8 mln mkw. powierzchni przemysłowo-logistycznej, z czego połowa to inwestycje spekulacyjne. To o 40 proc. wyższy wynik niż na koniec 2020 roku i o 18 proc. niższy w porównaniu do końcówki 2022 roku. – Widzimy, że rynek zaczyna osiągać coraz lepszą równowagę pomiędzy dostępnością powierzchni, a zapotrzebowaniem na nią, na co wskazuje m.in. stan pustostanów normujący się na zdrowym poziomie 6-8 proc. Stabilizują się również koszty finansowania inwestycji i budowy. W związku z tym w najbliższej przyszłości nie powinniśmy spodziewać się skokowych zmian w wysokości czynszów – wyjaśnia dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE Michał Śniadała. 

Szef Prologis dodaje, że w Polsce i całej Unii Europejskiej nastąpiła duża korekta wartości. – Właściciele liczą na stabilizację wycen nieruchomości oraz zahamowanie spadkowego trendu czynszów. W 2023 roku transakcji było mało, dopiero w tym roku oczekiwania sprzedających i nabywców zaczynają się zbliżać, więc transakcji będzie więcej i także pod naszą marką jako kupującym – zaznacza Sapek.

Rynek
Rośnie popyt na magazyny, rok zapowiada się lepiej niż poprzedni
Rynek
Magazyny pozostaną „zielone”, bo to się opłaca
Rynek
Od małych magazynów do podziemnych rur
Rynek
Oczekiwane ożywienie na rynku magazynowym
Materiał Promocyjny
Współpraca na Bałtyku kluczem do bezpieczeństwa energetycznego
Rynek
Nawet spowolnienie nie zdetronizowało Polski
Materiał Promocyjny
Sezon motocyklowy wkrótce się rozpocznie, a Suzuki rusza z 19. edycją szkoleń