Koncentrujemy działalność na pięciu głównych rynkach

Deweloperzy zakończyli rekordowe półrocze. Z czego wynika trend, który idzie przeciwnie do całej gospodarki?

Wynajem nieruchomości napędza e-commerce, a pandemia COVID-19 ten trend nasiliła i wyraźnie zaakcentowała rolę nieruchomości logistycznych w zaspokajaniu najważniejszych potrzeb konsumentów. Ostatnie miesiące dowiodły, jak ważnym ogniwem w handlu są magazyny, szczególnie te położone w dużych aglomeracjach. Gdy na całym świecie wdrożono zalecenia społecznej izolacji, konsumenci zmodyfikowali swoje nawyki zakupowe na rzecz e-commerce, więc firmy musiały szybko zareagować na tę sytuację inwestując w e-fulfillment i dostosowując łańcuch dostaw do nowych wzorów konsumpcji. Nasi analitycy z Działu Prologis Research w swoich raportach oszacowali, że wzrost handlu elektronicznego o każde 100 punktów bazowych może przełożyć się na zwiększenie popytu na nieruchomości logistyczne o niemal 2 mln metrów kwadratowych. Co więcej, pandemia sprawiła, że zaczyna się odchodzić od modelu efektywnościowego na rzecz zwiększania odporności łańcucha dostaw i zachowania ciągłości działania dzięki podwyższeniu poziomów zapasów.

Biorąc pod uwagę obecną sytuację rynkową i ekonomiczną oraz ubiegłoroczny wzrost czynszów, w jaki sposób najemcy mogą zmniejszyć swoje koszty operacyjne?

Największym wyzwaniem w rozliczaniu kosztów eksploatacyjnych magazynów jest w mojej ocenie sytuacja polityczno-gospodarcza, która ma wpływ na nieoczekiwane, znaczące podwyżki. Przykładem jest duży wzrost cen energii. Staramy się, aby wzrost kosztów eksploatacji był jak najmniej odczuwalny dla klientów. Dlatego wszystkie nasze magazyny są wyposażone w system smart meteringu do zdalnego monitorowania zużycia mediów, pozwalający klientom na bieżąco kontrolować poziom ich wydatków. Mamy również zespół do spraw zakupów mediów, który stale monitoruje rynek energii i dzięki skali naszego działania możemy wynegocjować korzystne stawki za dostarczanie energii naszym klientom. Ważne są też działania prewencyjne, ponieważ awarie łączą się z dużym obciążeniem finansowym i zaburzeniem operacji klienta, dlatego prowadzimy w tym zakresie szersze działania niż te wynikające z przepisów i umów z najemcami. Klienci mają do dyspozycji platformę on-line do zarządzania nieruchomościami, dzięki której mogą natychmiast reagować i przeciwdziałać problemom.

Z kolei w ramach programu Essentials zachęcamy najemców do wymiany lamp, na korzystnych warunkach, na wydajne energooszczędne oświetlenie LED. To wiąże się również z tym, że bardzo poważnie podchodzimy do kwestii odpowiedzialnego gospodarowania zasobami naturalnymi. Nieruchomości projektujemy tak, aby miały jak najmniejszy wpływ na środowisko i wykazywały maksymalną efektywność energetyczną, dlatego każdy nowopowstający budynek Prologis w Europie Środkowej jest poddawany certyfikacji BREEAM. Działania te przekładają się bezpośrednio na szereg korzyści dla klientów, w tym także tych finansowych, co opisujemy w naszym najnowszym rocznym raporcie dotyczącym standardów ESG (Environmental, Social and Governance). Jednym z najlepszym przykładów połączenia oszczędności w eksploatacji z minimalizowaniem śladu ekologicznego jest nasz magazyn typu build-to-suit dla L’Oreal w Muggensturm w Niemczech. To obiekt całkowicie neutralny emisyjnie, wyposażony w instalację fotowoltaiczną, zielony dach i system odzyskiwania wody.

Czy to oznacza, że w kolejnych latach mamy spodziewać się przejścia klientów z powierzchni spekulacyjnych na BTS?

Obserwując trendy i biorąc pod uwagę prognozy na rynku e-commerce mówiłbym raczej o położeniu większego nacisku na elastyczność wynajmowanych obiektów czyli możliwość ich rozbudowy oraz dostosowania do wielkości przeprowadzanych transakcji on-line. Ponieważ możliwości adaptacyjne budynków są obecnie bardzo duże, większość wymagań typowych dla e-commerce może być z powodzeniem spełniona w standardowych, istniejących już inwestycjach. Dzięki temu klient w krótkim czasie może korzystać z powierzchni magazynowej przygotowanej zgodnie z jego nowymi potrzebami.

BTSy natomiast doskonale sprawdzają się w sytuacji, gdy klient planuje wdrożenie w obiekcie nowoczesnych, zaawansowanych systemów i technologii lub montaż dedykowanych rozwiązań ułatwiających codzienne operacje w magazynach. Coraz częściej realizujemy inwestycje łączące kilka funkcji – na przykład magazyny spełniające rolę zarówno hali wysokiego składowania, jak i powierzchni dystrybucyjnej, lub powierzchnie łączące część produkcyjną z dystrybucyjną i biurową.

Jakie wymagania w segmencie BTS stają się coraz popularniejsze? Dla jakich branży BTSy są szczególnie atrakcyjne?

Klienci wybierając nieruchomość biorą pod uwagę wiele czynników, a naszym celem jest zaoferowanie odpowiedniego obiektu pamiętając, że priorytetem dla najemców jest optymalizacja łańcucha dostaw, zapewniająca szybkość i niezakłócony przepływ procesów.

Ważnym element dla klientów ze wszystkich branż jest odpowiednia lokalizacja, szczególnie kluczowa dla e-commerce. Dlatego wszystkie nasze magazyny znajdują się w pobliżu autostrad i dróg ekspresowych, w regionach będących centrami konsumpcyjnych jak Warszawa, Wrocław i aglomeracja Śląska i ośrodkami miejskimi z bezpośrednim dostępem do klientów końcowych jak w Łodzi i Poznaniu.

Jakieś przykłady takich obiektów?

Jednemu z naszych klientów – Grupie Raben, poza ściśle określoną lokalizacją w Rudzie Śląskiej zależało na konkretnych parametrach technicznych nieruchomości, miał zapotrzebowanie na powierzchnie suche oraz strefę kontrolowanej temperatury. Zaprojektowaliśmy także powierzchnie przeznaczone pod wysokie składowanie – na poziomie 12,4 metra, a dodatkowo cofnęliśmy pierwszą linię słupów, żeby ułatwić manewrowanie wózkami w strefie przydokowej. Aby maksymalnie wykorzystać możliwości optymalizacyjne analizowaliśmy każdy szczegół projektu, wprowadziliśmy m.in. indukcyjne naprowadzanie regałów systemowych i wózków widłowych. Ten BTS jest wyjątkowy z wielu względów – jego integralną częścią jest biuro o powierzchni ponad 2 000 metrów kwadratowych zaprojektowane, zgodnie z życzeniem klienta, według zasad Feng Shui.

Z kolei we Wrocławiu oddaliśmy w ręce Jotul Polska BTS o ponadstandardowej, przeszło 130-metrowej głębokości. Znajduje się w nim, poza częścią dystrybucyjną, także linia produkcyjna kominków i pieców – są one montowane, malowane i emaliowane na terenie magazynu.

Realizujemy także gigantyczną inwestycję dla właściciela marki RTV Euro AGD. EURO-net zdecydował się stworzyć w Prologis Park Janki jedno z największych w Europie centrów dystrybucyjnych dla handlu tradycyjnego oraz e-commerce o powierzchni 160 000 metrów kwadratowych – właśnie oddaliśmy do użytku klienta jeden z dwóch nowych BTS. W tym projekcie duże znaczenie ma otoczenie budynku, ponieważ operacje logistyczne naszego klienta wymagają dużego placu manewrowego, znacznej liczby miejsc parkingowych i organizacji bezkolizyjnego i płynnego ruchu. Wszystko po to, by zapewnić maksymalną przepustowość parku – zdalna awizacja, system sczytywania tablic rejestracyjnych. Ale park to nie tylko ściany, dachy i ciągi komunikacyjne – to również pracownicy. Dlatego bezpośrednio przy budynkach magazynowych powstaje przystanek autobusowy, wiaty rowerowe i stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Dla pracowników dostępna będzie zielona strefa relaksu z przestrzenią do wypoczynku – i do grillowania – a na terenie budynku znajdować się będzie kantyna.

Pojawił się też duży popyt na nowoczesne magazyny np. w Zachodniopomorskim, które do niedawna nie było kojarzone z rynkiem logistycznym. Co może być ich przyczyną?

Źródłem rozwoju mniejszych rynków na zachodzie kraju jest rosnący popyt ze strony Niemiec i zachodu Europy, który wynika przede wszystkim z korzystnych warunków ekonomicznych rozwijania inwestycji w Polsce. Infrastruktura transportowa na zachodzie kraju jest bardzo dobrze rozwinięta – trasa S3 łącząca południe kraju ze Szczecinem, autostrady A2, A4 i A8 na północy gwarantujące połączenie z Niemcami, to buduje popyt w tych lokalizacjach. Jednak nie oznacza to wcale, że kluczowe rynki w Polsce są już w pełni nasycone. Największym graczom rynkowym zawsze będzie zależało na powierzchniach w optymalnej lokalizacji. Znów warto spojrzeć z perspektywy e-commerce. Z naszych analiz wynika, że firmy prowadzące sprzedaż internetową wymagają średnio trzykrotnie więcej powierzchni magazynowej od sprzedawców w handlu tradycyjnym. W związku z tym transakcje zawierane z klientami z sektora e-commerce dotyczą przede wszystkim wielkopowierzchniowych inwestycji zlokalizowanych w śródmiejskich obiektach logistycznych w pobliżu dużych aglomeracji z bezpośrednim i szybkim dostępem do klientów końcowych. Ułatwia to  zarządzanie kosztami transportu i usprawnia ponowne wprowadzenie towarów do obrotu. Dzięki temu można zoptymalizować łańcuchy dostaw i oszczędzić koszty.  Jak wynika z badań Prologis Research, każdy 1% zaoszczędzony na transporcie to równowartość aż 15–20% kosztów najmu nieruchomości logistycznych. Dlatego koncentrujemy działalność na pięciu głównych rynkach magazynowych, dostarczając klientom powierzchnie w strategicznych punktach na mapie Polski, dzięki którym mają możliwość szybkiej i sprawnej dystrybucji na poziomie krajowym i międzynarodowym.