Pustostany w magazynach? To chwilowe!

Najemcy nie mają co liczyć na wzrost liczby pustostanów, bo oczekiwane obniżenie stóp procentowych pobudzi inwestycje.

Publikacja: 29.03.2023 09:01

Pustostany w magazynach? To chwilowe!

Foto: Mat.prasowe

Średni współczynnik pustostanów, który dla całego kraju kształtuje się na poziomie ok. 4 proc., osiągnął już swoje minimum – przypuszcza dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska Jakub Kurek. 

Wskazuje, że największa dostępność magazynów jest w Polsce Centralnej oraz na Górnym i Dolnym Śląsku. – Największe problemy z dostępnością powierzchni magazynowej widzimy natomiast w Trójmieście, Krakowie, Bydgoszczy i Toruniu – wymienia przedstawiciel Newmark Polska. 

Wysokie stopy procentowe

Dodaje, że branża czeka przede wszystkim na korekty stóp procentowych, co uruchomi nowe inwestycje oraz zakupy na rynkach kapitałowych. – Jeśli poradzimy sobie z inflacją oraz trudniejszym dostępem do finansowania bankowego, to za rok – dwa lata mamy szansę bić kolejne rekordy w liczbie budowanych magazynowych metrów – uważa Kurek. 

Czytaj więcej

Za rok myto zależne od emisji CO2

O takiej perspektywie czasowej w zwalczeniu inflacji wspominał prezes PFR Paweł Borys. Na finansowanie zwraca uwagę również szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE Beata Hryniewska. – Kluczowym zadaniem dla deweloperów stanie się pozyskiwanie finansowania na nowe inwestycje, których koszty są wyższe niż jeszcze rok wcześniej. Dlatego deweloperzy z większą ostrożnością wybierać będą lokalizacje pod nowe obiekty, decydując się głównie na te najlepsze i oczekując, że przed startem budowy ponad połowa będzie już miała umowy na swoich przyszłych najemców. Mimo to widać, że wiele firm posiada środki do realizacji projektów i na rynku jest wielu deweloperów, którzy chcą inwestować w magazyny. Sprzyja temu stabilna dostępność wykwalifikowanych pracowników, którzy chcą pracować w sektorze. Dużą rolę odgrywa również postępująca automatyzacja. Jednak w najbliższych miesiącach możemy spodziewać się spowolnienia w inwestycjach, co przełoży się na niższą dostępność nowej powierzchni magazynowej. To i wzrost kosztów budowy będzie generować wyższe czynsze, które już w pierwszej połowie roku były większe o jedną piątą, a obecnie urosły nawet 30 proc. rok do roku – porównuje Hryniewska.

Banki już od dłuższego czasu oczekują wyższego poziomu przednajmu. – Wyższego nie zawsze oznacza jednak 50 proc. Wszystko zależy od indywidualnej oceny ryzyka, podczas której instytucja finansująca bierze pod uwagę takie czynniki, jak lokalizacja, kondycja finansowa najemcy oraz dewelopera. W indywidualnych przypadkach może się zdarzyć, że bank udzieli kredytu już przy komercjalizacji na poziomie 25 czy 30 proc. inwestycji – zaznacza dyrektor Newmark Polska. 

Nowe projekty

Mimo niepewności na rynku, kilku deweloperów podejmuje to ryzyko, budując spekulacyjnie. – Nie jest to oczywiście wiodący trend, ale tych projektów nie jest też wcale tak mało. Według naszych obliczeń ze 167 hal magazynowych oddanych do użytku w całym 2022 roku, tylko 15 budynków (które stanowią ok. 10 proc. oddanej w tym okresie powierzchni), zostało wybudowanych bez żadnego zabezpieczenia umowami najmu, a kolejne ok. 40 zostało dostarczone na rynek bez 100% kompletu najemców – podlicza Kurek. 

Czytaj więcej

Sztuczna inteligencja zaplanuje trasy

Wskazuje, że takie projekty powstają nadal. – Wystarczy wymienić parki magazynowe: Hillwood Łódź II (ponad 97 tys. mkw.), Prologis Park Wrocław III (49 tys. mkw.), Panattoni Park Tuszyn (57,8 tys. mkw.) czy kolejny magazyn GLP w Lędzinach, na Górnym Śląsku (18 tys. mkw.). Dodatkowo CTP buduje obecnie ponad 400 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, m.in. w Kobyłce, Zabrzu, Katowicach, Iłowie, Mszczonowie i Sulechowie – wymienia przedstawiciel Newmark Polska.

W pobliżu Baltic Hub CTP Polska wznosi park logistyczny. – Stawiamy tu na strategiczne lokalizacje, które odpowiadają na potrzeby branży logistycznej i przemysłu lekkiego oraz niedobór powierzchni magazynowej – stwierdza dyrektor finansowy w CTP Polska Bogi Gabrovic. 

Z kolei pod koniec 2022 roku Panattoni ukończyło gigantyczny projekt w województwie lubelskim. Panattoni Park Lublin II w Niemcach zajął ok. 84 000 m kw., a firma zakupila pod Świdnikiem 10 ha gruntów i rusza z budową Panattoni Park Lublin IV o powierzchni hal 54 tys. m kw. – Województwo lubelskie rozwija się dynamicznie, stając się motorem napędowym całej Polski Wschodniej. Probiznesowa postawa władz lokalnych, rozwój takich lokalizacji jak Świdnicka Strefa Aktywności Gospodarczej, dostęp do wykwalifikowanej kadry – blisko 64 000 absolwentów uczelni wyższych rocznie - i wreszcie rosnący wolumen nowoczesnej powierzchni przemysłowej, przyciągają biznes o zróżnicowanym profilu. Nie bez znaczenia jest również pozostająca w realizacji międzynarodowa trasa Via Carpatia, która przecinając region, połączy docelowo litewską Kłajpedę z greckimi Salonikami, tworząc kluczowy szlak transportowy dla wschodniej części Unii Europejskiej – ocenia dyrektor zarządzająca w Panattoni Dorota Jagodzińska-Sasson. 

Więcej na wymiar

dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska zauważa wyraźny, rosnący trend inwestycji w budynki na zamówienie i według wymagań najemcy (BTS) oraz budowane dla klienta na własność (BTO). – W 2022 roku prawie 1 mln metrów magazynowo-produkcyjnych powstało właśnie w formułach BTS i BTO, co było dość naturalną konsekwencją rosnącego popytu ze strony firm produkcyjnych. Mówię tutaj o zjawiskach nearshoringu oraz friendshoringu – wskazuje Kurek. – Zakładamy, że firm produkcyjnych będzie przybywać, to BTS-y ciągle będą popularne – dodaje. 

Czytaj więcej

Holandia znów testuje długie zestawy

większe zainteresowanie budowaniem magazynów na własność tłumaczy rosnącymi cenami (w ub.r. średnio o 20-30 proc.). – Wcześniej inwestycja w budynek zwracała się dopiero po 15 – 20 latach, przy obecnych kosztach może zwrócić się już po 10. Nie znaczy to oczywiście, że BTO jest rozwiązaniem dla wszystkich firm potrzebujących magazynu szytego na miarę. Zwykle na taką opcję decydują się firmy, które stać na tego typu inwestycje, a jednocześnie chcą posiadać nieruchomości i nimi zarządzać – wyjaśnia Kurek. 

Uważa, że rola Polski w polityce międzynarodowej rośnie. – Jesteśmy postrzegani jako ważny, stabilny partner, co również przyciąga do kraju nowych inwestorów. Spodziewamy się nowych inwestycji firm zagranicznych i wzrostu popytu na hale produkcyjne i magazynowe. Wyzwaniem będzie poradzenie sobie z obecnymi ograniczeniami w gospodarce – kończy Kurek. 

Rynek
Rynek magazynowy rośnie w tym roku
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Rynek
Logistycy najaktywniejsi na rynku magazynowym
Rynek
Nearshoring ląduje w Polsce
Rynek
Rynek magazynowy ma przed sobą dobre lata
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Rynek
W magazynach więcej pustostanów