W magazynach więcej pustostanów

Sektor nieruchomości magazynowych w Polsce ma nadzieję na odbicie w 2024 roku.

Publikacja: 29.12.2023 09:02

W magazynach więcej pustostanów

Foto: GS1

Gospodarcze na ożywienie wpłynie na rynek magazynowy. Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO Anna Głowacz spodziewa się, że zgodnie z przewidywaniami analityków zapowiadana na drugą połowę 2024 r. poprawa nastroju konsumentów wpłynie na zmianę sytuacji gospodarczej i makroekonomicznej, co będzie przyczyną do zwiększenia atrakcyjności Polski i rozpoczęcia budowy nowych inwestycji. – Z tego względu zakładamy, że powrót inwestorów i zwiększenie płynności rynku nastąpi nie wcześniej niż w ostatnich miesiącach 2024 roku – szacuje Głowacz.

Nowym inwestycjom będzie sprzyjał także spadający koszt pieniądza, na co zwraca uwagę członek zarządu Savills w Polsce Kamil Kowa. Jednak podaż nowych obiektów w 2024 r. będzie najprawdopodobniej już niższa, na co wskazuje ilość powierzchni w budowie oraz spadek popytu. – W 2024 roku spodziewamy się większej liczby renegocjacji oraz relokacji do obiektów, które z powodzeniem już funkcjonują na rynku i cechują się odpowiednią jakością oraz dobrą lokalizacją – tłumaczy dyrektorka Industrial Services Hub w Savills w Polsce Katarzyna Pyś-Fabiańczyk. 

Czytaj więcej

Scania zapowiada sprzedaż w Polsce regionalnych ciągników siodłowych

Podsumowanie 2023 roku

Rynek logistyczny i produkcyjny wrócił do poziomu z lat 2018-2019. Szacunkowe prognozy podsumowujące całkowitą aktywność najemców w 2023 roku wskazują, że popyt brutto powinien ustabilizować się na poziomie ok. 4,7-5 mln mkw., podsumowuje AXI IMMO. 

Po trzech kwartałach było to 3,7 miliona mkw. powierzchni magazynowej, natomiast popyt netto obejmujący wyłącznie nowe umowy, transakcje BTS oraz ekspansje wyniósł 2,4 miliona mkw., czyli o ok. 30% mniej r/r. – W strukturze popytu największy udział ma nadal branża logistyczna, która odpowiada za 37% popytu netto w okresie od stycznia do września 2023 roku. Warto jednak podkreślić, że impuls rozwojowy dla magazynów daje również napędzany trendem nearshoringu sektor produkcyjny, który notuje 16-procentowy udział w wynajętej powierzchni. Istotna dla polskiego rynku jest także branża e-commerce, w której za wynikiem 14% popytu netto stoją zarówno firm prowadzące sprzedaż internetową, jak i te, które wyspecjalizowały się w obsłudze logistycznej tego kanału sprzedaży – zaznacza partner, Head of Industrial & Logistics Agency Poland, Head of E-Commerce CEE, Cushman & Wakefield Damian Kołata. 

Na koniec września 2023 roku w budowie znajdowało się łącznie 2,5 mln mkw., z czego ponad połowa była dostępna do wynajęcia - najwięcej w rejonie Wrocławia (301 000 mkw.), Łodzi (280 000 mkw.), Warszawie (279 000 mkw.), Trójmieście (140 000 mkw.) i Poznaniu (111 000 mkw.). – Wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrósł kolejny kwartał z rzędu i wyniósł 7,8% na koniec września, co oznacza najwyższy od 3 lat poziom. – W samym III kwartale deweloperzy oddali do użytku 527 000 mkw. nowej powierzchni oraz 3,1 mln mkw. od początku roku, z których ok. 35% nadal czekało na najemców. Do wzrostu poziomu pustostanów znacząco przyczyniła się duża skala podaży spekulacyjnej obejmującej m.in. subrynki wschodzące. W efekcie, łączny wolumen powierzchni magazynowej dostępnej do wynajęcia w III kwartale wyniósł ponad 2,4 mln mkw. i był dwukrotnie większy w porównaniu do stanu sprzed roku – tłumaczy Senior Research Consultant, Industrial & Logistics Agency, Cushman & Wakefield Adrian Semaan.

Czytaj więcej

W Czechach dokonało się jedno z większych przejęć w branży kurierskiej

Popyt był mniejszy

Całkowity popyt na magazyny odnotowany od początku tego roku wyniósł 3,9 mln mkw. Choć to o jedną czwartą (25 proc.) mniej niż w tym samym czasie minionego roku, to porównując wyniki z trzeciego kwartału z drugim widać wzrost o 56 proc. Większość umów na wynajem magazynów podpisanych w tym roku stanowiły nowe kontrakty (59 proc.), udział odnowień sięgnął 34 proc. – Sektor produkcyjny utrzymuje wysoką pozycję wśród najemców magazynów. Jego udział w całkowitym popycie w tym roku sięgnął niemal jednej czwartej wszystkich umów. Prym wiodą jednak operatorzy logistyczni, głównie wyspecjalizowani, zajmujący się odbiorem towaru od sprzedawcy, przechowywaniem go we własnym magazynie, kompletowaniem i dostarczaniem do klientów końcowych. Odpowiadają oni za niemal połowę całej aktywności popytowej na rynku – podlicza zastępca dyrektora w dziale wynajmu powierzchni przemysłowo – logistycznych CBRE Maciej Gierak. 

Na koniec 2023 roku całkowite zasoby polskiego rynku magazynowego wyniosły 31,5 mln mkw., co pozwoli na zachowanie ok. 15% dynamiki wzrostu.  Aktywność deweloperów na koniec 2023 r. powinna osiągnąć poziom 3,6-3,7 mln mkw., przy czym należy zaznaczyć, że 60% z tej powierzchni to projekty oddane w I kw. br., czyli inwestycje rozpoczęte jeszcze w I połowie 2022 r. w innych warunkach rynkowych. – Niemniej jednak warte podkreślenia jest to, że prawie 2/3 (ok. 20 mln mkw.) z dotychczasowych całkowitych zasobów rynkowych powstało od początku 2017 roku – zauważa Głowacz. 

Przeważały renegocjacje

W ostatnich 12 miesiącach na polskim rynku magazynowym zauważalna była duża liczba renegocjacji oraz wyraźny trend przedłużania podejmowania decyzji o wynajmie nowych powierzchni. Ten czynnik wpłynął na obserwowaną na koniec II kw. 2023 r. stabilizację czynszów. Z racji dość wysokich stawek i ryzyka utraty pracowników, klienci częściej niż w latach poprzednich decydowali się na renegocjacje umów (ok. 35% i rośnie) zamiast wyboru nowych lokalizacji. 

Czytaj więcej

Medyka odblokowana, na pozostałych przejściach blokada trwa

Zgodnie z przewidywaniami AXI IMMO, wzrósł udział firm produkcyjnych, które odpowiadały za ok. 20% zrealizowanych transakcji. Ponownie na polskim rynku magazynowym zamknięto jednostkowe transakcje na ponad 100 tys. mkw. W kończącym się roku były to nowa umowa z firmą z branży handlowej na 120 tys. mkw. w DL Psary/Czeladź oraz najem 110 tys. mkw. przez Raben w CTPark Warsaw West (Wiskitki). Regionami z największą aktywnością najemców z dużym prawdopodobieństwem zostaną woj. mazowieckie, śląskie i dolnośląskie.

Głowacz zauważa, że rynek magazynowy w Polsce wchodzi w kolejną fazę dojrzałości, w której dotychczasowa grupa pięciu głównych regionów została rozszerzona do ośmiu obejmujących m.in. Warszawę i okolice, Łódź, Górny Śląsk, Wielkopolskę, Dolny Śląsk oraz obszary Szczecina, Trójmiasta i Krakowa. – Na szczególną uwagę zasługują ostatnie dwa rynki, których istotność w ostatnich latach zdecydowanie zwiększyła się i przekroczyły one progi miliona metrów kwadratowych całkowitych zasobów. W gronie aspirujących regionów znajduje się woj. lubuskie, przy czym papierkiem lakmusowym dla tego rynku będzie duża konkurencyjność ze strony Szczecina, Wielkopolski i Dolnego Śląska – wymienia Głowacz.  

Spodziewa się, że w wyniku niepewnej sytuacji geopolitycznej większość deweloperów była i raczej pozostanie bierna w podejmowaniu aktywności we wschodniej części Polski. 

Mniej projektów spekulacyjnych

W 2023 r. osłabiony popyt skutkował mniejszą liczbą projektów spekulacyjnych, których udział w powierzchni w budowie spadł z 61% w II kw. do 53% w III kw. 2023 r. Przez wzgląd na większe wymagania związane z uzyskaniem finansowania spodziewamy się w 2024 r. kontynuacji tego trendu i obniżenia udziału projektów bez podpisanych umów najmu w nowej podaży do końca pierwszej połowy przyszłego roku. Sytuacja ta wraz z niższym niż w latach ubiegłych popytem może wpłynąć na obniżenie w 2024 r. poziomu pustostanów. – Przewidujemy, że w pierwszych miesiącach 2024 roku deweloperzy zdecydują się na strategię bezpiecznego inwestowania, skupiając się głównie na projektach ze znacznym udziałem umów przednajmu oraz dostarczaniu projektów typu BTS. Zapowiadane na drugą połowę przyszłego roku potencjalne polepszenie koniunktury może skutkować zmianą i ponownym wzrostem liczby inwestycji realizowanych spekulacyjnie, przewyższającej obecny poziom – zaznacza Głowacz. 

Czytaj więcej

Przewoźnicy alarmują, że znikają polskie firmy transportowe

Średni poziom pustostanów na rynku magazynowym w trzecim kwartale 2023 roku wzrósł o 3,5 pp. w porównaniu rok do roku oraz o 1 pp. w odniesieniu do poprzedniego kwartału i wynosi 7,7 proc., obliczają specjaliści CBRE. Najniższy jest w Trójmieście, Białymstoku i Rzeszowie, gdzie spadł poniżej 2 proc. Jednocześnie w regionie Łodzi czy Wrocławia odsetek niewynajętych powierzchni magazynowych sięga niemal 10 proc. Zróżnicowane są także koszty wynajmu. W większości głównych rynków regionalnych wynoszą one 3,9-5,4 euro za mkw. za miesiąc, a w stolicy i jej okolicach sięgają nawet 7,5 euro za mkw. za miesiąc. 

Gospodarcze na ożywienie wpłynie na rynek magazynowy. Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO Anna Głowacz spodziewa się, że zgodnie z przewidywaniami analityków zapowiadana na drugą połowę 2024 r. poprawa nastroju konsumentów wpłynie na zmianę sytuacji gospodarczej i makroekonomicznej, co będzie przyczyną do zwiększenia atrakcyjności Polski i rozpoczęcia budowy nowych inwestycji. – Z tego względu zakładamy, że powrót inwestorów i zwiększenie płynności rynku nastąpi nie wcześniej niż w ostatnich miesiącach 2024 roku – szacuje Głowacz.

Pozostało 93% artykułu
Rynek
Bezpieczne inwestycje funduszy w mroźnie
Rynek
W drugiej połowie roku znajdą się kupcy na magazyny
Rynek
W magazynach wracają budowy spekulacyjne
Rynek
Rynek magazynowy rośnie w tym roku
Akcje Specjalne
Firmy chcą działać w sposób zrównoważony
Rynek
Logistycy najaktywniejsi na rynku magazynowym
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży