W ubiegłym roku sprzedano w Polsce magazyny warte 2 mld euro

W najbliższych latach będzie rosło zainteresowanie najmem powierzchniami produkcyjnymi. Wysokie koszty finansowania zmniejszą jednak falę magazynowych inwestycji.

Publikacja: 08.03.2023 13:28

W ubiegłym roku sprzedano w Polsce magazyny warte 2 mld euro

Foto: Mat.prasowe

Wartość transakcji inwestycyjnych w 2022 r. na rynku magazynowym sięgnęła 2 mld euro. Większą wartość miały jedynie transakcje na rynku biurowym, podlicza AXI Immo w raporcie Polski Rynek Magazynowy. 

Wśród największych transakcji na rynku inwestycyjnym w IV kw. 2022 r. znalazły się m.in. sprzedaż budynku BTS przez VidaXL (130 tys. mkw.) do Union Investment JV Garbe Industrial oraz zakup przez Allianz pierwszej transzy nieruchomości należących do DHL (154 tys. mkw.). Natomiast w całym 2022 r. numerem jeden były przejęcia portfelowe m.in. należący do Hillwood portfel Danica (629 tys. mkw.) został nabyty w III kw. 2022 r. przez CBRE GI, a kwartał wcześniej Panattoni sprzedało portfolio parków magazynowych o wielkości ok. 500 tys. mkw. do EQT Exeter. – W Polsce zanotowaliśmy ponad 120 transakcji na rynku inwestycyjnym. Co istotne, pięć transakcji odpowiadało za 40% całego wolumenu. Jak zwykle największe zainteresowanie wzbudzały produkty prime w lokalizacjach „core” i „core+”. Wysokie koszty finansowania spowodowały, że inwestorzy, podejmując decyzję o zakupie, dokładniej niż rok temu sprawdzali strukturę najemców w parkach magazynowych. W 2023 r. spodziewamy się, że większy udział w strukturze sprzedaży będą miały nieruchomości produkcyjne, przez wzgląd na rosnące znaczenie trendów nearshoringu i friendshoringu – przewiduje dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI Immo Grzegorz Chmielak. 

Czytaj więcej

Plomby na wagonach o pół roku za późno

Logistycy liczącym się najemcą 

Na koniec 2022 r. całkowita wielkość transakcji najmu na polskim rynku magazynowym wyniosła 6,69 mln mkw. (-9%r/r). W ramach tzw. popytu netto obejmującego wyłącznie nowe umowy i ekspansje zakontraktowano 4,48 mln mkw. (-20% r/r). 

W 2022 r. najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w Warszawie 1,38 mln mkw., Górnym Śląsku 1,22 mln mkw. i Polsce Centralnej 885 tys. mkw. Wartymi wyróżnienia rynkami po stronie popytu pozostają Polska Zachodnia (440 tys. mkw.) i Trójmiasto (325 tys. mkw.), które od trzech lat notują zwiększoną liczbę transakcji. Pierwszy przez wzgląd na sąsiedztwo z rynkiem niemieckim, drugi poprzez dostęp do portu morskiego. 

Wśród największych transakcji w okresie od października do grudnia 2022 r. znalazły się m.in. nowa umowa podpisana przez poufnego najemcę z sektora e-commerce na 83 tys. mkw. w Mountpark Wrocław, renegocjacja operatora logistycznego na ponad 60 tys. mkw. w P3 Piotrków oraz przedłużenie umowy przez firmę Sistema w GLP Tychy Logistics Center Sistema (ponad 60 tys. mkw.). 

Czytaj więcej

Polski sektor TSL osiągnął znaczącą odporność na kryzysy

Z kolei w całym 2022 r. największymi podpisanymi umowami były te z klientami z sektora e-commerce. W II kw. 2022 roku Best Secret zdecydowało się na najem 90 tys. mkw. w budynku BTS przygotowanym przez firmę Panattoni, a dwóch poufnych najemców zajmie odpowiednio 83 tys. mkw. w centrum logistycznym Mountpark Wrocław (IV kw. 2022 r.) oraz 82 tys. mkw. w Panattoni Park Poznań A2 (III kw. 2022 r.). – Niezmiennie silnymi grupami najemców pozostaną logistycy oraz sieci handlowe, przy czym widoczny jest wzrost zainteresowania nowoczesną powierzchnią magazynową przez klientów produkcyjnych. W 2023 r. spodziewamy się rozwoju tego trendu. Polska gwarantuje szeroko rozumiane bezpieczeństwo prowadzenia biznesu oraz bliskość kluczowych rynków zbytu. Wśród innych aktywnych grup najemców powinni pozostać producenci i dystrybutorzy produktów FMCG oraz elektroniki, a także w nieco mniejszym stopniu e-commerce – wymienia dyrektor Działu Przemysłowego i Logistycznego AXI Immo Anna Głowacz. 

Koszty finansowania przyhamują rynek

W 2022 r. aktywność deweloperów pozostała wysoka, do końca grudnia oddano rekordowe 4,4 mln mkw. (+42% r/r), które zwiększyły całkowite zasoby powierzchni magazynowej w Polsce do 28,3 mln mkw. (+19% r/r).  – Ten wynik szedł w parze z utrzymującym się na wysokim poziomie popytem – prawie 6,7 mln mkw., co stanowi drugi wynik w historii tego rynku. Pokazuje to, że polski rynek magazynowo-przemysłowy nadal pozostaje bardzo atrakcyjny na tle Europy – ocenia dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska Jakub Kurek. 

Czytaj więcej

Przewoźnicy wojny się nie boją i ostrożnie inwestują

W 2022 r. największy udział procentowy w wolumenie transakcji miały nowe umowy najmu (60%), a w dalszej kolejności renegocjacje (33%) oraz ekspansje (7%). – Wraz z rosnącym zainteresowaniem najemców optymalizacją kosztów w dotychczasowych lokalizacjach widzimy stały wzrost udziału renegocjacji w całkowitym popycie, który w IV kw. 2022 r. przekroczył 40% całkowitego popytu odnotowanego w tym kwartale. Warto również podkreślić, że w tym czasie najemcy wynajęli łącznie 345 200 mkw. na podstawie umów zawieranych na krótszy okres (do jednego roku) – zaznacza Kurek.

Udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach nieznacznie spadł na koniec grudnia ubiegłego roku do 4,1%, co oznacza spadek o 0,2 pp. k/k, ale wzrost o 0,4 pp. r/r. W istniejących budynkach do wynajęcia pozostawało 1,17 mln mkw. w porównaniu z 1,56 mln mkw. w obiektach będących w budowie. – W 2023 r. utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie koszty budowy oraz trudności z pozyskaniem finansowania na nowe inwestycje będą przekładały się na dalszy spadek aktywności deweloperów w Polsce – spodziewa się dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska Agnieszka Giermakowska. 

Rynek
Rynek magazynowy rośnie w tym roku
Materiał Promocyjny
Tajniki oszczędnościowych obligacji skarbowych. Możliwości na różne potrzeby
Rynek
Logistycy najaktywniejsi na rynku magazynowym
Rynek
Nearshoring ląduje w Polsce
Rynek
Rynek magazynowy ma przed sobą dobre lata
Materiał Promocyjny
Naukowa Fundacja Polpharmy ogłasza start XXIII edycji Konkursu o Grant Fundacji
Rynek
W magazynach więcej pustostanów