Rynek magazynowy rośnie w tym roku

Dynamika wzrostu będzie mniejsza niż w poprzednich latach, a popyt pojawi się ze strony firm, które przenoszą z Azji do Europy część produkcji.

Publikacja: 25.03.2024 13:19

Rynek magazynowy rośnie w tym roku

Foto: Ideal Idea

Rynek magazynowy w Polsce będzie w tym roku nadal rósł. – Jego dynamika może nieznacznie spowolnić w najbliższych latach do ok. 10%. Oznacza to, że całkowite zasoby powierzchni przemysłowej i magazynowej w Polsce przekroczą granicę 35 mln mkw. raczej na początku 2025 roku niż pod koniec tego roku – przypuszcza dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska Jakub Kurek. 

Nearshoring rozpędzi rynek

Przewiduje, że aktywność deweloperów i najemców nadal będzie się skupiać na sześciu głównych rynkach magazynowych w Polsce: Warszawie i okolicach, Górnym Śląsku, Polsce Centralnej, Dolnym Śląsku, Wielkopolsce i Trójmieście. Na te sześć regionów przypada łącznie 80% (ponad 25 mln mkw.) nowoczesnych zasobów powierzchni magazynowych i przemysłowych w Polsce.

Czytaj więcej

Spadają wynagrodzenia kierowców

Także partnerka zarządzająca, AXI IMMO Renata Osiecka spodziewa się równomiernego rozwoju rynku magazynowego w Polsce. – Pozostajemy ważnym rynkiem dla firm zainteresowanych skracaniem łańcuchów dostaw i przenoszeniem z Azji produkcji bliżej rynków zbytu. Po stronie popytu przewidujemy także, że wiele firm będzie dążyć do dalszej optymalizacji kosztów, w tym konsolidacji, z kolei deweloperzy skupią się na rozwoju projektów w lokalizacjach z mniejszą dostępnością powierzchni. W tej sytuacji spodziewamy się stopniowej stabilizacji poziomu pustostanów. Wskaźniki makroekonomiczne, zwłaszcza te związane z rynkiem konsumenckim, wykazują pozytywny sentyment, co może dodatnio przełożyć się na popyt na powierzchnie magazynowe ze strony tej grupy najemców. Z drugiej strony nadal słabe nastroje wśród firm produkcyjnych w krajach Europy Zachodniej mogą w krótkim okresie ograniczyć rozwój najemców-dostawców obecnych w naszym kraju – zaznacza Osiecka. 

Specjaliści Colliers wskazują, że z punktu widzenia gospodarek zachodnich Europa Środkowo-Wschodnia nadal zapewnia atrakcyjne możliwości reshoringu (przenoszenia produkcji z powrotem do kraju macierzystego) i nearshoringu (przenoszenia produkcji do państw sąsiednich), zważywszy na dużą różnicę między produktywnością a kosztami pracy we wszystkich krajach regionu. – Zmiany w tym zakresie już zachodzą, a cała Europa Środkowo-Wschodnia odnotowuje, także w 2023 r., solidny poziom nakładów inwestycyjnych w gospodarce, który jest znacznie powyżej średniej z poprzedniego cyklu. Co więcej, w 2023 r. Czechy, Polska i Rumunia zanotowały rekordowe poziomy akumulacji kapitału brutto. Wszystko to wskazuje na optymistyczne perspektywy średnioterminowe - dużą liczbę nowych miejsc pracy prowadzącą do wzrostów płac i rosnącej siły nabywczej. Pozytywne oznaki powinny być widoczne już w tym roku – przypuszcza dyrektor Colliers ds. badań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Rumunii Silviu Pop. – Zgodnie z prognozami MFW do 2028 r. kraje Europy Środkowo-Wschodniej, jeśli miałyby być traktowane jako jedna gospodarka, byłyby jedną z 10 największych gospodarek na świecie – przypomina Pop. 

Niższe koszty

Na stabilizujące się koszty finansowania inwestycji i budowy zwraca uwagę dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE Michał Śniadała. – W związku z tym w najbliższej przyszłości nie powinniśmy spodziewać się skokowych zmian w wysokości czynszów, które obecnie wynoszą do 7,25 euro za mkw. za miesiąc w mieście Warszawa oraz od 3,9 do 5,4 euro w pozostałych regionach kraju. Trzeba jednak pamiętać, że mimo obecnej stabilizacji na horyzoncie wciąż pojawiają się bardzo duże transakcje, które będą napędzać popyt – podkreśla Śniadała. 

Czytaj więcej

Elektryczna czy wodorowa przyszłość autobusów?

Wylicza, że zapotrzebowanie na powierzchnię przemysłowo-logistyczną będą generować zarówno firmy produkcyjne, jak i z sektora handlu internetowego. – W odróżnieniu od innych rynków regionu, w Polsce cały czas mają miejsce transakcje branży e-commerce – przypomina Śniadała. 

Dyrektor Colliers przestrzega jednak, że mimo że na horyzoncie widoczna jest perspektywa obniżenia stóp procentowych, to wciąż trzeba mieć na uwadze, że przez wiele następnych lat kredyty pozostaną znacznie droższe niż w latach 2021-2022. – Co więcej, w ciągu ostatniego półtora roku wartość kapitału stale spadała, w związku z czym wielu inwestorów czeka na lepszą okazję do zakupu, a sprzedający wolą raczej trzymać swoje aktywa, jeśli to tylko możliwe. Dlatego też, przynajmniej w pierwszej połowie 2024 r., spodziewamy się kolejnego słabego okresu dla inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo-Wschodniej. Mimo to w drugiej części roku powinniśmy zaobserwować pewne nieśmiałe oznaki ożywienia, pod warunkiem, że stopy procentowe w strefie euro i USA spadną, aktywność gospodarcza utrzyma się na przyzwoitym poziomie, a refinansowanie wymusi sprzedaż – prognozuje Pop. 

Eksperci JLL oczekują, że w 2024 r. popyt utrzyma się na zbliżonym lub nieco wyższym od poprzedniego roku poziomie. – Świadczą o tym m.in. stały rozwój największych obecnych już w Polsce graczy oraz zupełnie nowe zapotrzebowanie od firm wchodzących na ten rynek i rozszerzających swoje łańcuchy dostaw. Niewątpliwie silnym motorem wzrostu są również inwestycje zagraniczne i ich rozwijające się zaplecze, co generuje zapotrzebowanie na powierzchnię produkcyjną i logistyczną – tłumaczy Head of Industrial Agency JLL Tomasz Mika. 

Czytaj więcej

Producenci ciężarówek przygotowani na Euro VII

Duża dostępność nowej powierzchni magazynowej w Polsce doprowadzi najprawdopodobniej do łagodnego spowolnienia na rynku budowlanym, szczególnie w przypadku nowych inwestycji spekulacyjnych. – Reakcja deweloperów powinna pozwolić uniknąć nadpodaży, a niewynajęta powierzchnia będzie stopniowo wchłaniana przez rynek – komentuje Mika.

Podsumowanie 2023 roku

AXI IMMO podlicza, że w 2023 r. sektor magazynowy wrócił na pierwsze miejsce na rynku inwestycyjnym. Udział aktywów przemysłowo-logistycznych wyniósł 966 mln EUR (-52% r/r) i odpowiadał za 46% zrealizowanego wolumenu. Średnia pięcioroczna dla rynku inwestycyjnego wskazuje, że przejęcia produktów magazynowych wyniosły ok. 39% (2021 r. najwyższy udział sektora 51%, 2019 r. najniższy udział ok. 16%). W ubiegłym roku na ok. 25 transakcji kupna-sprzedaży największymi zarejestrowanymi były przejęcie 80% udziałów w firmie 7R przez NREP oraz sprzedaż Panattoni Campus 39 we Wrocławiu do P3.

Na koniec 2023 r. współczynnik powierzchni niewynajętej na polskim rynku magazynowym wyniósł 7,4% (+3,2 p.p. r/r). Najwyższy pustostan zanotowano w woj. świętokrzyskim (18,4%), lubuskim (14,2%) i łódzkim (10,2%). Po drugiej stronie skali znajdują się woj. pomorskie i podkarpackie (po 1,7%), małopolskie (2,2%) oraz warmińsko-mazurskie (2,6%). Z kolei w liczbach bezwzględnych najwięcej powierzchni od zaraz do wynajęcia znajduje się w województwach mazowieckim (503 tys. mkw.), łódzkim (461 tys. mkw.), śląskim (334 tys. mkw.) i dolnośląskim (333 tys. mkw.). 

Czytaj więcej

Miliardy euro dla polskich firm transportowych

Średnie stawki bazowe na głównych rynkach, w inwestycjach typu big box, wahały się w przedziale 3,6 - 4,3 euro/mkw./m-c w przypadku starszych obiektów, oraz 4,0 - 4,7 euro/mkw./m-c w nowych inwestycjach. Trend spadkowy był widoczny w stawkach efektywnych, zwłaszcza w lokalizacjach z dużą konkurencją. 

Rynek magazynowy w Polsce będzie w tym roku nadal rósł. – Jego dynamika może nieznacznie spowolnić w najbliższych latach do ok. 10%. Oznacza to, że całkowite zasoby powierzchni przemysłowej i magazynowej w Polsce przekroczą granicę 35 mln mkw. raczej na początku 2025 roku niż pod koniec tego roku – przypuszcza dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska Jakub Kurek. 

Nearshoring rozpędzi rynek

Pozostało 94% artykułu
Rynek
Bezpieczne inwestycje funduszy w mroźnie
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Rynek
W drugiej połowie roku znajdą się kupcy na magazyny
Rynek
W magazynach wracają budowy spekulacyjne
Rynek
Logistycy najaktywniejsi na rynku magazynowym
Rynek
Nearshoring ląduje w Polsce