Oczekiwane odbicie na rynku magazynów logistycznych

Popyt na magazyny powinien wkrótce odbudować się, a ceny wynajmu nie powinny spadać, ponieważ wraz z malejącym popytem, mniejsza jest także podaż nowych magazynów.

Publikacja: 17.04.2023 18:03

Oczekiwane odbicie na rynku magazynów logistycznych

Foto: Mat.prasowe

W pierwszym miesiącach 2023 roku zaobserwowaliśmy znaczną poprawę nastrojów dzięki optymistycznym danym oraz kluczowym wskaźnikom ekonomicznym i rynkowym, które okazały się znacznie lepsze od prognozowanych – ocenia dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills Marcus de Minckwitz. 

Ta firma doradcza uważa, że polski rynek magazynowy przyciąga uwagę wielu inwestorów i ma pomyślne perspektywy wzrostu. Wzmacnia je przyspieszenie bezpośrednich inwestycji zagranicznych, szczególnie w kontekście coraz większej atrakcyjności Polski jako lokalizacji dla offshoringu, a także rozwoju nearshoringu w logistyce i produkcji. 

Czytaj więcej

W Łodzi powstają cyfrowe mapy w czasie rzeczywistym

Mimo niepewności na rynku, kilku deweloperów podejmuje to ryzyko, budując spekulacyjnie. Nie jest to oczywiście wiodący trend, ale tych projektów nie jest też wcale tak mało. – Takie projekty powstają nadal. Wystarczy wymienić parki magazynowe: Hillwood Łódź II (ponad 97 tys. mkw.), Prologis Park Wrocław III (49 tys. mkw.), Panattoni Park Tuszyn (57,8 tys. mkw.) czy kolejny magazyn GLP w Lędzinach, na Górnym Śląsku (18 tys. mkw.). Dodatkowo CTP buduje obecnie ponad 400 tys. mkw. powierzchni spekulacyjnej, m.in. w Kobyłce, Zabrzu, Katowicach, Iłowie, Mszczonowie i Sulechowie – wymienia dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska Jakub Kurek. 

Analitycy CBRE wskazują, że kluczowym zadaniem dla deweloperów stanie się pozyskiwanie finansowania na nowe inwestycje, których koszty są wyższe niż jeszcze rok wcześniej. Dlatego deweloperzy z większą ostrożnością wybierać będą lokalizacje pod nowe obiekty, decydując się głównie na te najlepsze i oczekując, że przed startem budowy ponad połowa będzie już miała umowy na swoich przyszłych najemców. 

W Europie lekkie spadki

Savills podlicza, że w 2022 roku popyt na powierzchnię przemysłową i logistyczną w Europie sięgnął 37,5 mln m kw. Analitycy Savills uznali, że zmalał tylko o 6 proc. w porównaniu do 2021 roku. 

W czwartym kwartale aktywność najemców wyniosła 8,3 mln m kw., czyli więcej niż wcześniej prognozowano i zarazem o trzyprocentowym wzroście w ujęciu kwartał do kwartału. Kwartalne dane dotyczące wolumenu transakcji nadal napawają optymizmem, ale w ujęciu rocznym wiele rynków mocno odczuwa negatywne skutki zawirowań gospodarczych – gwałtowne spadki względem czwartego kwartału dotyczą m.in. Polski (‑37%) i Wielkiej Brytanii (-47%). Niemniej jednak, jak podaje Savills, całkowity popyt w 2022 r. w tych krajach przekroczył średnią pięcioletnią o 18%

Czytaj więcej

Wyścig po najniższe stawki kosztem kierowców

Wskaźniki pustostanów spadły z 3,6% pod koniec 2021 r. do 3,1% rok później – najniższego poziomu w historii. Stopa pustostanów w Norwegii wynosi 2,3%, natomiast w Pradze już od trzech kwartałów utrzymuje się poniżej 1%. Z danych Savills wynika, że współczynniki powierzchni niewynajętej zaczynają wzrastać – aczkolwiek z historycznie niskiego poziomu – na niektórych rynkach, m.in. w Wielkiej Brytanii, Budapeszcie i Dublinie.

W wyniku rywalizacji na rynkach najmu i ograniczonej podaży czynsze w najlepszych lokalizacjach w Europie wzrosły w ubiegłym roku o 11%. Najwyższe wzrosty w ujęciu rocznym odnotowano w Pradze (+36%), Île-de-France (+32%) i na Górnym Śląsku (+22%). Z kolei na niektórych rynkach, m.in. w Wiedniu i Budapeszcie, stawki czynszów utrzymały się na praktycznie niezmienionym poziomie. – Obserwujemy spadek popytu w całej Europie, ale spowolnienie aktywności najemców zapewne zostanie zrównoważone przez rekordowo niski poziom dostępnej powierzchni, co może przełożyć się na dalszy wzrost czynszów w najbliższej przyszłości. Biorąc pod uwagę aktualne wskaźniki pustostanów i brak sygnałów świadczących o nadpodaży powierzchni w budowie, przewidujemy, że ryzyko gwałtownej korekty czynszów jest niewielkie – nawet w przypadku głębszego spowolnienia gospodarczego – uspokaja dyrektor w dziale badań europejskich rynków nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Savills Andrew Blennerhassett. 

Magazyny nadal chętnie kupowane

Nieruchomości logistyczne nadal cieszą się sporym zainteresowaniem inwestorów, o czym świadczy wartość transakcji, która łącznie wyniosła 54,5 mld euro i była niższa o niecałe 18% w porównaniu z poprzednim rokiem. Ponadto, podobnie jak w przypadku rynku najmu, należy podkreślić, że ze względu na rekordowy rok 2021 spowolnienie aktywności inwestorów było bardziej niż prawdopodobne i to niezależnie od niestabilności gospodarczej w minionych 12 miesiącach. 

Czytaj więcej

Duże przejęcie na rynku magazynów samoobsługowych

Spadki aktywności inwestycyjnej odnotowano we wszystkich krajach europejskich, przy czym największe w ujęciu kwartalnym dotyczyły Irlandii (-92%), Francji (-66%), Norwegii (‑62%) i Wielkiej Brytanii (-48%). Obroty wzrosły tylko na trzech rynkach: w Szwecji (+79%), Niderlandach (+56%) i Danii (+17). W związku z tym stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Europie ponownie wzrosły i w ostatnim kwartale wynosiły one średnio 4,69%, co oznacza wzrost o 40 pb w porównaniu z trzecim kwartałem 2022 r. i o prawie 70 pb względem 2021 r. 

W pierwszym miesiącach 2023 roku zaobserwowaliśmy znaczną poprawę nastrojów dzięki optymistycznym danym oraz kluczowym wskaźnikom ekonomicznym i rynkowym, które okazały się znacznie lepsze od prognozowanych – ocenia dyrektor działu nieruchomości przemysłowych i logistycznych w regionie EMEA, Savills Marcus de Minckwitz. 

Ta firma doradcza uważa, że polski rynek magazynowy przyciąga uwagę wielu inwestorów i ma pomyślne perspektywy wzrostu. Wzmacnia je przyspieszenie bezpośrednich inwestycji zagranicznych, szczególnie w kontekście coraz większej atrakcyjności Polski jako lokalizacji dla offshoringu, a także rozwoju nearshoringu w logistyce i produkcji. 

Pozostało 89% artykułu
Rynek
Rynek magazynowy rośnie w tym roku
Rynek
Logistycy najaktywniejsi na rynku magazynowym
Rynek
Nearshoring ląduje w Polsce
Rynek
Rynek magazynowy ma przed sobą dobre lata
Rynek
W magazynach więcej pustostanów
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie. Jak zbudować efektywny HR i skutecznie zarządzać kapitałem ludzkim?