Po pierwszej połowie 2022 r. wartość transakcji inwestycyjnych w magazyny wyniosła 0,7 mld euro, co jest 25-procentowym spadkiem r/r. Wynika on z wysokiej bazy w 2021 r. oraz niskiej dostępności produktów na rynku. – Podkreślany przez nas od kilku kwartałów brak jakościowych projektów magazynowych do kupienia od zaraz spowodował oczekiwany spadek wielkości transakcji z udziałem tego sektora na rynku inwestycyjnym – tłumaczy Partner Zarządzająca AXI IMMO Renata Osiecka. 

Czytaj więcej

Rzeczpospolita nagrodziła wyróżniające się firmy branży TSL

Przypuszcza, że w cenie pozostaną w pełni skomercjalizowane, spełniające wymagania ESG magazyny, które również otrzymały wysokie oceny w zakresie certyfikacji środowiskowych. – Spodziewamy się, także, że obiekty nieco starsze, ale zlokalizowane na kluczowych rynkach logistycznych będą musiały przejść proces modernizacji, aby utrzymać status inwestycji core i core+ – prognozuje Osiecka. 

Rosnąca inflacja oraz wojna na Ukrainie dzielą inwestorów na dwie grupy interesariuszy. W pierwszej znajdują się podmioty dopiero poznające realia rynku nieruchomości w Polsce, w drugiej natomiast są fundusze, które od lat inwestują w krajowe aktywa. Przykładami tych aktywności są zakupy portfeli 7R przez CTP (127 500 mkw.) czy Panattoni przez EQT Exeter (ok. 500 000 mkw.). 

Colliers podlicza, że transakcje inwestycyjne w sektorze I&L (nieruchomości przemysłowych i logistycznych) stanowiły średnio ok. 25% wszystkich transakcji w krajach CEE-6 w ostatnich pięciu latach. Zapewniły sobie również pierwsze miejsce w 2021 r. z 37-procentowym udziałem w wartości transakcji. Kapitał europejski (w tym z CEE) od 2017 r. nieznacznie przewodzi aktywności inwestycyjnej z 33-proc. udziałem, wyprzedzając kapitał z Azji i Pacyfiku (31%). 

Produkcja zamiast e-handlu

Magazyny pozostaną w kolejnych kwartałach interesującym aktywem przez wzgląd na rosnące stawki czynszu czy nadal wysoki popyt obserwowany na polskim rynku magazynowym. 

Czytaj więcej

Najlepszy rok w historii branży TSL. Ranking Logistyki

Na rynku magazynowym utrzymuje się wysoka aktywność najemców (3,7 mln mkw.; +12% r/r), którą generują głównie firmy z segmentów e-commerce, sieci handlowych i logistyki. Na koniec czerwca br. deweloperzy oddali kolejne 1,8 mln mkw. (+64% r/r), przy czym na rynku wciąż odczuwalny jest brak wolnej powierzchni. 

Natomiast z raportu CBRE wynika, że w najbliższych latach wysoki popyt na magazyny się utrzyma, choć nie będzie generowany tak mocno przez e-commerce a raczej inne sektory, jak produkcja czy automotive. – Nowa powierzchnia będzie rosła wolniej, na co wpłynie deficyt materiałów budowlanych i pracowników – prognozuje szefowa Działu Powierzchni Magazynowych i Przemysłowych w CBRE Beata Hryniewska. Przypuszcza, że będzie mniej inwestycji spekulacyjnych. 

Także raport Colliers wskazuje na sektory 3PL, handlu detalicznego i dystrybucji, a w dalszej kolejności przez lekką produkcję, przemysł motoryzacyjny i FMCG jako głównych najemców magazynów. Te branże potrzebują także małych magazynów, położonych blisko miast. – Podczas pandemii odnotowaliśmy większe zainteresowanie najemców z sektora e-commerce oraz operatorów logistycznych oferujących swoje usługi sprzedawcom detalicznym i firmom handlującym w Internecie. Wzrost zapytań o powierzchnie SBU/LML jest również konsekwencją tego trendu – zapewnia regionalny dyrektor ds. Rynków Kapitałowych w Europie Środkowo-Wschodniej w Colliers Kevin Turpin. 

Czytaj więcej

Gdańsk największym portem kontenerowym na Bałtyku

Wysoki popyt zachęca do rozpoczęcia nowych inwestycji, a wynik na poziomie 5,6 mln mkw. (+56% r/r) obecnie realizowanych projektów jest najwyższą wartością odnotowaną w historii całego sektora, podkreśla AXI IMMO w raporcie „Polski Rynek Magazynowy w I połowie 2022 r.”. 

Największą aktywność najemców zarejestrowano na Górnym Śląsku (725 000 mkw.), w regionie Warszawy (620 000 mkw.) i Poznaniu (506 000 mkw.). Z kolei na rynkach poza tzw. wielką piątką na uwagę zasługują Trójmiasto (360 000 mkw.) i Polska Zachodnia (290 000 mkw.). W kontekście najciekawszych podpisanych transakcji w 1 poł. 2022 r. należy wskazać nową umowę podpisaną przez klienta z sektora e-commerce w Panattoni Park Sulechów III (88 500 mkw.), przedłużenie i ekspansję sieci handlowej w Segro Logistics Park Gliwice (65 300 mkw.) czy dwie transakcje z udziałem logistyków kolejno w Mapletree Wrocław I (przedłużenie; 64 000 mkw.) i P3 Poznań I (przedłużenie; 53 000 mkw.). 

Cała Polska buduje magazyny

Aktywność deweloperów na rynku magazynowym w drugim kwartale br. wyniosła prawie 700 500 mkw., co pozwoliło na uzyskanie wyniku 1,8 mln mkw. (+63% r/r) na koniec czerwca 2022 r. i powiększenie całkowitych zasobów sektora do poziomu niemal 27 mln mkw. (+25% r/r). W trójce makroregionów z największą nową podażą w 1 poł. 2022 r. znalazły się Poznań (prawie 333 000 mkw.), Polska Centralna (blisko 329 000 mkw.) oraz Górny Śląsk (ponad 295 000 mkw.). 

Czytaj więcej

Wdrożenie Pakietu Mobilności oznacza nowe i surowe kary dla firm i kierowców

AXI IMMO ocenia, że wśród najciekawszych zrealizowanych projektów można wymienić największy ze zrealizowanych projektów w pierwszym półroczu 2022 r. Hillwood Bydgoszcz (BTS) o powierzchni 105 000 mkw., P3 Poznań II (82 300 mkw.), Panattoni Park Sosnowiec III (78 000 mkw.), 7R Park Goleniów II (62 500 mkw.) czy Exeter Park Szczecin II (45 000 mkw.).

Obserwatorzy zaskoczeni są wielkością popytu. – Zdecydowana większość spodziewała się, że czynniki takie jak utrzymujące się wysokie cen materiałów budowlanych czy wynikające przez wojnę na Ukrainie trudności z łańcuchami dostaw wpłyną na niewielkie spowolnienie w nowej podaży. Rynek magazynowy rozwija się dynamicznie w każdym zakątku Polski, zarówno w tzw. wielkiej piątce, jak i bardziej niszowych lokalizacjach tj. w Kielcach, Opolu czy Radomiu,” ocenia dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO Anna Głowacz.

Na koniec czerwca 2022 r. według zapowiedzi deweloperów w trakcie realizowanych obecnie inwestycji znajduje się ponad 5,3 mln mkw. (56% r/r), czyli rekordowa w historii powierzchnia magazynowa w budowie, zaznacza raport AXI IMMO. Najwięcej projektów w początkowych lub zaawansowanych fazach rozwoju jest na Górnym Śląsku (ponad 887 000 mkw.), w Polsce Zachodniej (niemal 801 000 mkw.), a także w Warszawie (prawie 727 000 mkw.). 

Czytaj więcej

Pierwsza inwestycja z Programu budowy 100 obwodnic przekazana kierowcom

Z kolei ok. 53% z obecnie realizowanej powierzchni to inwestycje spekulacyjne. Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na poziom pustostanów, który na koniec czerwca br. wyniósł 3,4% (-2 p. proc. r/r). Najmniej powierzchni do wynajęcia od zaraz znajduje się w Poznaniu (2,3%), a najwięcej na Górnym Śląsku (4,6%). Raport CBRE wskazuje, że z 4,4 mln mkw. budowanych magazynów już 2,1 mln mkw. jest wynajęte. 

Wysokie koszty budowy wpływają na politykę cenową deweloperów, czego rezultatem jest wzrost stawek czynszów we wszystkich rodzajach projektów. Na rynku obserwuje się wzrost stawek średnio o 0,2 do 0,5 euro/mkw./miesiąc. – Rosnące koszty budowy i wydłużający się średnio o 3-4 miesiące termin dostarczenia gotowych inwestycji magazynowych może mieć bezpośrednie przełożenie na wynik popytu na koniec 2022 roku – przypuszcza Osiecka. 

Do regionu CEE-6 zaliczamy Bułgarię, Czechy, Węgry, Polskę, Rumunię i Słowację.